Jak przekazać nieruchomość w darowiźnie i zabezpieczyć opiekę dla darczyńcy?

• Data: 2025-01-19 • Autor: Katarzyna Bereda

Tata planuje przekazać bratu dom z działką w formie darowizny, ale jednocześnie chce się do niego przenieść i tym samym zagwarantować sobie dożywotnią opiekę. W jakiej formie najlepiej to zrobić i jakie są opłaty skarbowe oraz notarialne? Ja chcę się zrzec tej nieruchomości, która normalnie stanowiłaby też mój spadek, i zagwarantować sobie w formie testamentowej darowizny notarialnej otrzymanie pieniędzy, które tata ma na kontach. Zaznaczam, że jestem pełnomocnikiem wszystkich kont. Czy można tak zrobić? Jakie wiążą się z tym opłaty? Gdzie i kiedy należałoby zgłosić oba dokumenty? Czy są jakieś inne rozwiązania, które ochroniłyby interesy taty, brata i moje?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Jak przekazać nieruchomość w darowiźnie i zabezpieczyć opiekę dla darczyńcy?

Zawarcie umowy o dożywocie

W pierwszej kolejności podnoszę, iż tata z bratem mogą zawrzeć albo umowę o dożywocie, albo umowę darowizny nieruchomości wraz z ustanowieniem na rzecz taty służebności osobistej mieszkania w nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (por. wyr. SN z 9.5.2008 r., III CSK 359/07).

„Odmienna umowa nie może być zakwalifikowana jako umowa o dożywocie. Komentowany przepis nie wymaga jednak, aby prawo dożywocia zapewniało uprawnionemu utrzymanie dotychczasowego poziomu życia; dożywocie może zatem zapewniać niższą lub wyższą stopę życiową w porównaniu do stanu sprzed nabycia prawa dożywocia; usprawiedliwione potrzeby życiowe w danych okolicznościach nie muszą bowiem odpowiadać dotychczasowej stopie życiowej dożywotnika” (por. S. Rejman, w: Komentarz, 1972, t. II, s. 1757).

Ponieważ umowa o dożywocie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości, powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Dlatego też będą Państwo obowiązani do pokrycia kosztów sporządzenia aktu, które są zależne od wartości nieruchomości oraz stawki ustalonej przez notariusza.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Umowa o dożywocie a podatek

W zakresie natomiast opodatkowania wskazuję, iż zgodnie z treścią przepisów ustawy o podatku dochodowym opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wysokość tego przychodu należy ustalić zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o PIT, czyli na poziomie wartości rynkowej nieruchomości.

Zgodnie natomiast z ostatnim stanowiskiem NSA z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14, „w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach wynikających z art. 19 ust. 3 ustawy PIT, ponieważ niezasadne jest także określanie wysokości przychodu w oparciu o cenę rynkową. Ten sposób ustalania przychodu może mieć bowiem zastosowanie dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej”.

Z uwagi na to umowa dożywocia nie zobowiązuje dożywotnika do ustalenia przychodu, nawet jeżeli nie minął jeszcze okres 5 lat. Jednak taka czynność podlega opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych 2% podstawy opodatkowania – wartości rynkowej nieruchomości. Wskazuję, iż od takiej umowy nie przysługuje Pani także roszczenie o zachowek w stosunku do brata, albowiem jest to umowa dwustronnie zobowiązująca.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Umowa darowizny z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania

Drugą możliwością jest sporządzenie umowy darowizny wraz z ustanowieniem na rzecz taty służebności osobistej mieszkania, a więc ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, na którego podstawie tata będzie mógł dożywotnio zamieszkiwać w nieruchomości.

Muszą więc Państwo rozważyć, na czym tacie zależy bardziej – czy na dożywotniej opiece, czy na samym zamieszkiwaniu w nieruchomości. Powyższe również wymaga formy notarialnej.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Zrzeczenie się dziedziczenia spadku

Dla Pani natomiast proponuję sporządzenie testamentu notarialnego przez tatę, w którym powołuje on Panią do całości spadku, z jednoczesnym podpisaniem między tatą a bratem umowy o zrzeczenie się dziedziczenia po tacie – również notarialnie. Zgodnie z treścią art. 1048 K.c. „Spadkobierca ustawowy może przez umowę z przyszłym spadkodawcą zrzec się dziedziczenia po nim. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”.

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż umowę tę zawierają – z jednej strony – potencjalny spadkobierca ustawowy, z drugiej zaś strony – jego przyszły spadkodawca, a więc tata i brat. Należy przy tym podnieść, iż zrzeczenie się obejmuje jedynie dziedziczenie ustawowe. Nie wyłącza zatem dziedziczenia testamentowego zrzekającego się. Zrzekający się może dziedziczyć na podstawie testamentu sporządzonego zarówno przed zrzeczeniem, jak i po zrzeczeniu się dziedziczenia (tak uchw. SN z 15.5.1972 r., sygn. akt III CZP 26/72).

Należy także wskazać, iż ustawodawca dla ważności zrzeczenia się dziedziczenia wymaga formy aktu notarialnego. W mojej ocenie więc powyższe formy są dla Państwa najlepsze, wszystkich tych czynności dokonają Państwo u notariusza podczas jednego spotkania. Jeżeli chodzi o stawki notariusza – zależne są one od wartości spadku, dlatego najlepiej udać się do wybranego notariusza i tam ustalić koszty.

Przykłady

Przekazanie gospodarstwa synowi z zapewnieniem opieki
Pani Maria postanowiła przekazać synowi gospodarstwo rolne, które było jej głównym źródłem dochodu, jednak wiek i zdrowie uniemożliwiły dalsze prowadzenie działalności. Zdecydowała się na umowę dożywocia, aby syn zobowiązał się zapewnić jej opiekę oraz dożywotnie zamieszkanie. W tej formie syn zobowiązał się również do pokrywania kosztów leczenia, codziennego utrzymania, a także pogrzebu. Notarialnie spisana umowa obejmowała wszystkie warunki, a syn nabył gospodarstwo bez konieczności płacenia podatku od darowizny.

 

Przekazanie mieszkania w zamian za opiekę wnuczki
Pan Jan, emeryt, postanowił przekazać swoje mieszkanie wnuczce, która od lat była jego główną opiekunką. Chciał mieć pewność, że do końca życia będzie miał zapewnione mieszkanie i wsparcie. Zawarł więc z wnuczką umowę dożywocia, na mocy której wnuczka zobowiązała się zapewnić mu pomoc, codzienne wyżywienie i opiekę medyczną. Tego rodzaju umowa pozwoliła wnuczce przejąć mieszkanie i uniknąć roszczeń innych członków rodziny o zachowek po śmierci dziadka.

 

Umowa darowizny z ustanowieniem służebności na rzecz rodziców
Pan Tomasz, który odziedziczył dom rodzinny, postanowił przenieść własność na swojego syna, jednak pod warunkiem, że on i jego żona będą mogli tam mieszkać aż do śmierci. W tym celu zdecydował się na umowę darowizny z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania. Syn przyjął darowiznę, a rodzice zyskali prawo do mieszkania i korzystania z całego domu, co zostało szczegółowo zapisane w akcie notarialnym, zabezpieczając ich interesy na przyszłość.

Podsumowanie

Przekazanie nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę może zostać zrealizowane poprzez umowę dożywocia lub darowiznę ze służebnością osobistą. Umowa dożywocia zapewnia prawo do opieki i utrzymania, a darowizna ze służebnością daje prawo do zamieszkania. Każda z tych form wymaga aktu notarialnego i wiąże się z opłatami. Wybór odpowiedniej formy zależy od indywidualnych potrzeb osoby przekazującej nieruchomość oraz obciążenia podatkowego.

Oferta porad prawnych

Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online – pomożemy Ci przygotować niezbędne dokumenty oraz wyjaśnimy wszelkie wątpliwości prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 359/07
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 1972 r., sygn. akt III CZP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Katarzyna Bereda

O autorze: Katarzyna Bereda

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »