Dożywocie czy darowizna domu i testament

Umowa dożywocia jako zabezpieczenie opieki nad ojcem

Jeżeli ojciec chce przenieść własność domu z działką na syna, a w zamian uzyskać dożywotnie utrzymanie, opiekę i mieszkanie, podstawowym rozwiązaniem jest umowa o dożywocie. Nie jest to darowizna, lecz umowa odpłatna w sensie prawnym: syn otrzymuje nieruchomość, ale przyjmuje na siebie konkretne obowiązki wobec ojca.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Zakres obowiązków można w akcie notarialnym doprecyzować. Warto wskazać między innymi, w jakich pomieszczeniach ojciec będzie mieszkał, czy syn ma pokrywać media, leki, wizyty lekarskie, transport, wyżywienie, koszty opiekuna albo remonty części domu używanej przez ojca. Im dokładniejszy akt, tym mniejsze ryzyko sporu w przyszłości.

Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ przenosi własność nieruchomości. Notariusz sporządza akt, pobiera należne podatki i opłaty sądowe oraz składa wniosek o wpis zmian w księdze wieczystej.

Podatki i koszty przy umowie dożywocia

Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi 2% podstawy opodatkowania, którą co do zasady jest wartość rynkowa nieruchomości. Podatnikiem jest nabywca nieruchomości, czyli w opisanej sytuacji syn, a podatek najczęściej pobiera notariusz przy podpisywaniu aktu. Inne zasady obowiązują na przykład przy pcc od działu spadku, dlatego warto nie mylić tych sytuacji.

Do kosztów trzeba doliczyć taksę notarialną, podatek VAT od wynagrodzenia notariusza, opłaty za wypisy aktu oraz opłaty sądowe za wpis własności i ewentualnych praw w księdze wieczystej. Wysokość taksy zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i stawek stosowanych przez kancelarię w granicach przewidzianych przepisami.

W podatku dochodowym od osób fizycznych umowa dożywocia była przedmiotem sporów, ponieważ przeniesienie nieruchomości następuje w zamian za świadczenia. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęto jednak, że przy zbyciu nieruchomości w ramach dożywocia nie da się określić przychodu według zasad przewidzianych dla ceny rynkowej. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość została nabyta przez ojca stosunkowo niedawno. Odrębną kwestią pozostaje późniejsza sprzedaż domu ze spadku bez podatku, jeżeli nieruchomość zmieni właściciela w drodze dziedziczenia.

W praktyce umowa dożywocia ma także istotny skutek spadkowy: co do zasady nie jest darowizną doliczaną do substratu zachowku. Jeżeli jednak umowa byłaby pozorna i w rzeczywistości strony chciałyby ukryć darowiznę, mogłoby to wywołać spór między spadkobiercami.

Darowizna domu ze służebnością mieszkania

Drugim rozwiązaniem jest darowizna domu na rzecz syna z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz ojca służebności osobistej mieszkania. Taka służebność pozwala ojcu dożywotnio mieszkać w nieruchomości i korzystać z oznaczonych pomieszczeń albo części domu zgodnie z treścią aktu notarialnego.

To rozwiązanie jest właściwe wtedy, gdy najważniejsze jest zabezpieczenie prawa zamieszkiwania, a nie pełnego utrzymania i opieki. Sama służebność mieszkania nie oznacza automatycznie obowiązku zapewniania ojcu wyżywienia, leczenia, pielęgnacji czy pokrycia wszystkich kosztów życia. Jeżeli takie obowiązki mają istnieć, trzeba je zapisać dodatkowo albo wybrać umowę dożywocia.

Darowizna nieruchomości również wymaga aktu notarialnego. Przy darowiźnie od ojca na rzecz syna w grę wchodzi podatek od spadków i darowizn, ale najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnienia po spełnieniu ustawowych warunków. Warto przy tym wiedzieć, jak wygląda darowizna domu dla siostrzenicy a podatek, gdzie zwolnienie dla najbliższej rodziny już nie działa tak samo. Przy akcie notarialnym formalności podatkowe w znacznym zakresie obsługuje notariusz, dlatego przed podpisaniem aktu warto poprosić go o dokładne wyliczenie podatków i opłat.

Trzeba pamiętać, że darowizna jest inaczej oceniana przy zachowku niż dożywocie. Jeżeli ojciec daruje dom jednemu dziecku, drugie dziecko po śmierci ojca może w określonych okolicznościach dochodzić zachowku albo zaliczenia darowizny przy obliczaniu należnych roszczeń. Znaczenie ma wartość darowizny, krąg spadkobierców, treść testamentu oraz to, czy zawarto dodatkowe umowy notarialne.

Co wybrać: dożywocie czy darowiznę ze służebnością?

Jeżeli ojciec chce mieć zapewnioną realną opiekę, pomoc w chorobie, utrzymanie i bezpieczeństwo na starość, korzystniejsza jest zwykle umowa dożywocia. Daje ona ojcu roszczenia wobec nabywcy nieruchomości, a w razie poważnego konfliktu sąd może w określonych przypadkach zamienić uprawnienia z dożywocia na rentę. W skrajnych sytuacjach pojawia się pytanie, czy w razie konfliktu można unieważnić umowę dożywocia mieszkania, co jednak nie jest proste.

Jeżeli ojciec chce jedynie przekazać majątek synowi, a dla siebie zachować prawo mieszkania, można rozważyć darowiznę ze służebnością osobistą. W takim wariancie trzeba jednak osobno ocenić skutki podatkowe i spadkowe, zwłaszcza ryzyko późniejszych roszczeń o zachowek.

W opisanej sytuacji, przy założeniu że ojciec rzeczywiście chce przeprowadzić się do syna i oczekuje opieki, umowa dożywocia jest rozwiązaniem bardziej spójnym z celem czynności niż darowizna z samą służebnością.

Testament, pieniądze z kont i pełnomocnictwo bankowe

Jeżeli córka ma otrzymać pieniądze z rachunków bankowych ojca, nie wystarczy, że jest pełnomocnikiem do kont. Pełnomocnictwo służy do działania za życia mocodawcy i co do zasady wygasa z chwilą jego śmierci. Po śmierci ojca wypłacanie pieniędzy z konta na podstawie zwykłego pełnomocnictwa może prowadzić do poważnych sporów z innymi spadkobiercami, a w skrajnych przypadkach także do odpowiedzialności prawnej.

Ojciec może uregulować los pieniędzy w testamencie. Może powołać córkę do całości albo części spadku, może też ustanowić zapis zwykły określonej kwoty. W praktyce trzeba jednak pamiętać, że pieniądze na rachunkach wchodzą do spadku, chyba że zostały skutecznie objęte szczególną dyspozycją bankową na wypadek śmierci w granicach przewidzianych prawem bankowym. Osobnym zagadnieniem bywa wspólne konto ze zmarłym a podatek, gdy rachunek prowadzony był dla kilku osób.

Określenie „testamentowa darowizna” jest nieprecyzyjne. Darowizna jest umową między żyjącymi, natomiast rozrządzenia na wypadek śmierci dokonuje się w testamencie. Jeżeli celem jest przekazanie córce oszczędności po śmierci ojca, należy przygotować testament albo inne dopuszczalne prawem rozwiązanie, a nie opierać się na samym pełnomocnictwie do kont.

Testament notarialny nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego w chwili sporządzenia. Podatek od spadków i darowizn pojawia się dopiero po nabyciu spadku. Jako dziecko spadkodawcy córka może korzystać ze zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny, ale musi dochować warunków i terminów przewidzianych w ustawie, jeżeli obowiązek zgłoszenia wystąpi. W praktyce warto pilnować kompletności zgłoszenia, bo nawet działka rod pominięta w spadku potrafi skomplikować rozliczenie podatkowe.

Zrzeczenie się dziedziczenia albo zachowku

Nie można po prostu „zrzec się nieruchomości”, która dopiero mogłaby wejść do spadku. Można natomiast zawrzeć z przyszłym spadkodawcą notarialną umowę o zrzeczenie się dziedziczenia albo - w odpowiednim zakresie - umowę dotyczącą zrzeczenia się prawa do zachowku. To różne instrumenty i wywołują różne skutki.

Umowa o zrzeczenie się dziedziczenia jest zawierana za życia spadkodawcy między nim a przyszłym spadkobiercą ustawowym. Wymaga aktu notarialnego. Co do zasady osoba zrzekająca się jest traktowana tak, jakby nie dożyła otwarcia spadku, a skutki mogą obejmować również jej zstępnych, chyba że strony postanowią inaczej.

Jeżeli córka ma zrezygnować z roszczeń dotyczących domu przekazanego bratu, ale jednocześnie ma otrzymać pieniądze z kont, trzeba bardzo ostrożnie ułożyć dokumenty. Możliwe jest połączenie kilku czynności: umowy dożywocia między ojcem i synem, testamentu na rzecz córki, ewentualnej umowy o zrzeczenie się zachowku oraz dyspozycji bankowej. Każda z nich ma inny cel i inne skutki.

Nie należy automatycznie zawierać umowy o całkowite zrzeczenie się dziedziczenia, jeżeli córka ma jednak dziedziczyć pieniądze. W wielu przypadkach lepsze będzie precyzyjne uregulowanie testamentowe albo ograniczone zrzeczenie, ale wymaga to analizy wartości domu, oszczędności, liczby spadkobierców i planu ojca. Trzeba też pamiętać, że późniejsza sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek rządzi się odrębnymi regułami niż samo nabycie spadku.

Gdzie zgłasza się dokumenty?

Umowę dożywocia, darowiznę ze służebnością, testament notarialny oraz umowę o zrzeczenie się dziedziczenia sporządza notariusz. Przy przeniesieniu nieruchomości notariusz składa wniosek do księgi wieczystej i pobiera należne opłaty. Strony nie muszą samodzielnie zanosić aktu do sądu wieczystoksięgowego, chyba że notariusz wskaże szczególną potrzebę uzupełnienia dokumentów.

Testament notarialny pozostaje u notariusza, a spadkodawca otrzymuje wypis. Na wniosek testatora informacja o testamencie może zostać odnotowana w rejestrze testamentów, ale samo sporządzenie testamentu u notariusza nie oznacza jeszcze nabycia spadku ani powstania podatku.

Po śmierci ojca konieczne będzie przeprowadzenie poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo postępowania spadkowego w sądzie. Dopiero wtedy spadkobiercy lub zapisobiercy będą mogli wykazywać swoje prawa wobec banku, urzędu skarbowego i innych instytucji.

FAQ

Czy umowa dożywocia chroni ojca lepiej niż darowizna?

Tak, jeżeli celem jest zapewnienie opieki, utrzymania i pomocy w chorobie. Darowizna ze służebnością chroni głównie prawo mieszkania, natomiast dożywocie tworzy szersze obowiązki po stronie nabywcy nieruchomości.

Czy od umowy dożywocia płaci się podatek?

Tak. Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek zwykle pobiera notariusz przy podpisywaniu aktu.

Czy po umowie dożywocia można żądać zachowku od obdarowanego?

Co do zasady dożywocie nie jest darowizną, więc nie działa tak jak darowizna przy obliczaniu zachowku. Inaczej może być, jeżeli umowa była pozorna albo jej treść nie odpowiadała rzeczywistym ustaleniom stron.

Czy pełnomocnik do konta może wypłacić pieniądze po śmierci właściciela?

Zwykle nie. Pełnomocnictwo do rachunku bankowego co do zasady wygasa z chwilą śmierci właściciela konta. Po śmierci dostęp do środków powinien wynikać z dokumentów spadkowych, zapisu, dyspozycji bankowej albo innych podstaw przewidzianych prawem.

Czy można zrzec się tylko domu, a zachować prawo do pieniędzy?

Nie wprost jako „zrzeczenie się domu” przed śmiercią spadkodawcy. Można jednak ułożyć plan obejmujący dożywocie, testament, zapis, zrzeczenie się dziedziczenia albo zrzeczenie się zachowku. Dokumenty muszą być spójne, aby jedno rozporządzenie nie przekreśliło drugiego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest rozdzielenie trzech spraw: zabezpieczenia ojca, przekazania domu bratu oraz przekazania pieniędzy córce. Jeśli ojciec oczekuje realnej opieki, zwykle najbezpieczniejsza jest umowa dożywocia. Jeśli chodzi tylko o mieszkanie w domu, wystarczająca może być darowizna ze służebnością osobistą.

Pieniądze z kont powinny być uregulowane testamentem, zapisem albo dyspozycją bankową, a nie samym pełnomocnictwem. Zrzeczenie się dziedziczenia lub zachowku wymaga aktu notarialnego i musi być dobrane tak, aby nie pozbawić córki praw, które ojciec rzeczywiście chce jej przyznać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. akt III CSK 359/07
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 1972 r., sygn. akt III CZP 26/72
5. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.