Darowizna mieszkania od dziadków a zachowek

Czy można zablokować babci podpisywanie dokumentów?

Nie istnieje zwykła umowa rodzinna, która skutecznie zakazywałaby babci podpisywania dokumentów bez Pani obecności. Osoba pełnoletnia, która nie została ubezwłasnowolniona i ma rozeznanie co do znaczenia swoich czynności, może samodzielnie składać oświadczenia woli, sporządzić testament, udzielić pełnomocnictwa albo zawrzeć umowę u notariusza.

Samo to, że babcia jest w podeszłym wieku, niedowidzi albo jest podatna na wpływ córki, nie odbiera jej automatycznie zdolności do czynności prawnych. Jeżeli jednak jej stan zdrowia psychicznego rzeczywiście uniemożliwia świadome lub swobodne podejmowanie decyzji, rodzina może rozważyć wniosek do sądu o ubezwłasnowolnienie całkowite albo częściowe. Jest to jednak środek wyjątkowy, wymagający dowodów medycznych i oceny sądu.

W praktyce można też zabezpieczać dowody: dokumentację medyczną, korespondencję, oświadczenia świadków, potwierdzenia przelewów, wcześniejsze oświadczenia dziadków i dokumenty dotyczące wykupu lokalu. Jeżeli istnieje obawa, że babcia zostanie nakłoniona do podpisania aktu notarialnego bez zrozumienia jego treści, warto zadbać, aby notariusz znał okoliczności sprawy i szczególnie starannie zweryfikował świadomość osoby podpisującej dokument. Nie daje to jednak Pani prawa do kontrolowania wszystkich czynności babci.

Odwołanie darowizny mieszkania

Jeżeli umowa darowizny mieszkania została zawarta w formie aktu notarialnego, a własność została przeniesiona na Panią, babcia nie może zwykłym testamentem ani nowym oświadczeniem ponownie rozdysponować tym mieszkaniem. Testament obejmie tylko majątek należący do spadkodawczyni w chwili śmierci.

Teoretycznie darczyńca może próbować odwołać darowiznę już wykonaną, podobnie jak przy sporze, w którym pojawia się darowizna mieszkania obcej osobie a zachowek. Zgodnie z art. 898 i następnymi Kodeksu cywilnego jest to możliwe, jeżeli obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności. Nie chodzi o zwykły konflikt rodzinny, brak zgody co do opieki czy incydentalną kłótnię, lecz o zachowanie o dużym nasileniu złej woli, wymierzone w darczyńcę.

W orzecznictwie podkreśla się, że rażąca niewdzięczność obejmuje przede wszystkim poważne naruszenia obowiązków rodzinnych lub osobistych wobec darczyńcy, zwłaszcza zachowania skierowane przeciwko jego zdrowiu, czci, godności albo majątkowi. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26.07.2000 r., sygn. akt I CKN 919/98, wskazał, że musi to być zachowanie nacechowane znacznym nasileniem złej woli.

Odwołanie darowizny wymaga złożenia obdarowanemu oświadczenia. Jeżeli obdarowany nie zgadza się na powrotne przeniesienie własności nieruchomości, spór zwykle kończy się w sądzie. Darczyńca musi wtedy udowodnić rażącą niewdzięczność, a obdarowany może wykazywać, że do niej nie doszło, że zachowania były usprawiedliwione okolicznościami albo że darczyńca przebaczył. Odrębnym zagadnieniem jest to, czy mama może cofnąć darowiznę po ojcu już po jego śmierci.

Zachowek po babci a wcześniejsza darowizna mieszkania

Roszczenie o zachowek powstaje dopiero po śmierci spadkodawcy. Dopóki babcia żyje, ciotka nie może skutecznie dochodzić zachowku po niej. Nie oznacza to jednak, że temat można całkowicie pominąć, bo darowizna mieszkania dokonana przez babcię może zostać doliczona do substratu zachowku.

Krąg uprawnionych do zachowku określa art. 991 Kodeksu cywilnego. Co do zasady są to zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, którzy dziedziczyliby z ustawy. W typowej sytuacji córka spadkodawczyni, czyli Pani ciotka, należy do osób uprawnionych do zachowku. Jeżeli Pani mama zmarła przed babcią, Pani może wchodzić do dziedziczenia ustawowego w miejsce swojej mamy jako zstępna.

Wysokość zachowku wynosi zasadniczo połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie tego udziału. W opisanym układzie, jeżeli po babci dziedziczyłyby tylko dwie linie: Pani jako następczyni zmarłej mamy oraz ciotka jako druga córka babci, udział ustawowy ciotki wynosiłby co do zasady 1/2. Jej zachowek wynosiłby więc najczęściej 1/4 substratu zachowku, o ile nie zachodzą szczególne okoliczności zwiększające udział do 2/3.

Trzeba jednak osobno ustalić, kto był darczyńcą mieszkania. Jeżeli darowizny dokonali oboje dziadkowie, to rozliczenie może dotyczyć dwóch spadków: po dziadku i po babci. Jeżeli dziadek już zmarł, roszczenia o zachowek po nim należy oceniać osobno, w tym pod kątem przedawnienia i tego, czy bieg terminu został przerwany. W niektórych sprawach rozważa się też zmiana postanowienia spadkowego po latach.

Przed oceną wpływu darowizny trzeba najpierw ustalić, kto może żądać zachowku po babci i dziadku.

Termin przedawnienia roszczenia o zachowek

Roszczenia z tytułu zachowku przedawniają się co do zasady z upływem 5 lat. Dla roszczenia przeciwko osobie zobowiązanej do uzupełnienia zachowku z powodu otrzymanej darowizny termin liczy się od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy. Jeżeli podstawą roszczenia jest testament, istotny może być także termin liczony od ogłoszenia testamentu.

W praktyce oznacza to, że ciotka nie ma roszczenia o zachowek po żyjącej babci, ale po jej śmierci będzie mogła wystąpić z żądaniem zapłaty w terminie przewidzianym w Kodeksie cywilnym. Przedawnienie nie działa automatycznie w tym sensie, że w razie procesu trzeba się na nie powołać.

Jak liczy się wartość darowanego mieszkania?

Zgodnie z art. 995 Kodeksu cywilnego wartość przedmiotu darowizny doliczanej do spadku oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. To bardzo ważne przy mieszkaniach, które po darowiźnie były remontowane, modernizowane albo spłacane przez obdarowanego.

W praktyce oznacza to, że przy wycenie nie powinno się doliczać nakładów dokonanych przez Panią już po otrzymaniu mieszkania. Biegły powinien ustalić, ile obecnie byłoby warte mieszkanie w takim stanie, w jakim znajdowało się w dniu darowizny. Jeżeli strony nie porozumieją się co do wartości, w procesie sądowym zwykle powoływany jest biegły rzeczoznawca majątkowy.

Nie należy też utożsamiać zwolnienia darowizny z obowiązku zaliczenia na schedę spadkową z wyłączeniem jej z zachowku. Oświadczenie dziadków, że mieszkanie nie ma być zaliczane na schedę spadkową, może mieć znaczenie przy dziale spadku między spadkobiercami, ale nie musi automatycznie pozbawiać uprawnionego prawa do zachowku, co dobrze pokazuje sytuacja, w której wystąpiła darowizna mieszkania a zachowek dla wujka.

Argumenty pozwalające bronić się przed pełnym zachowkiem

Najważniejszym argumentem w opisanej sprawie jest to, że środki na wykup mieszkania miały pochodzić od Pani mamy, a nie od dziadków. Jeżeli dziadkowie tylko formalnie wykupili lokal jako najemcy, a faktyczne finansowanie zapewniła Pani mama, można próbować wykazywać, że majątek dziadków nie został realnie powiększony ich własnym kosztem w takim zakresie, jak twierdzi uprawniona do zachowku. Zbliżone problemy pojawiają się przy ocenie sytuacji, w której wystąpiła darowizna mieszkania po wykupie a zachowek.

W zależności od dowodów można rozważać kilka konstrukcji prawnych. Jedną z nich jest twierdzenie, że pieniądze przekazane przez Pani mamę były pożyczką dla dziadków. Wtedy obowiązek zwrotu mógłby stanowić dług spadkowy, obniżający czystą wartość spadku. Inną możliwością jest powoływanie się na bezpodstawne wzbogacenie, zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego, jeżeli ktoś bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby.

Takie argumenty wymagają jednak dowodów. Samo rodzinne przekonanie, że mieszkanie miało przypaść Pani, może być niewystarczające. Przydatne mogą być: oświadczenie dziadków z 2011 r., dokumenty bankowe, potwierdzenia wypłat lub przelewów, dokumenty wykupu lokalu, zeznania świadków, korespondencja rodzinna oraz dokumenty dotyczące książeczki mieszkaniowej ciotki.

Znaczenie może mieć również to, czy ciotka otrzymała od babci lub dziadków środki z książeczki mieszkaniowej albo inne świadczenia majątkowe. Jeżeli były to darowizny lub przysporzenia zaliczalne na należny jej zachowek, powinny zostać uwzględnione przy końcowych rozliczeniach; w praktyce bywa to książeczka mieszkaniowa a obniżenie zachowku.

Od 2023 r. Kodeks cywilny przewiduje także rozwiązania pozwalające w określonych sytuacjach żądać odroczenia terminu płatności zachowku, rozłożenia go na raty, a wyjątkowo także jego obniżenia. Nie jest to automatyczne i zależy od okoliczności, zwłaszcza sytuacji osobistej oraz majątkowej uprawnionego i zobowiązanego.

Co można zrobić już teraz?

Najbezpieczniejsze działania na tym etapie to porządkowanie dokumentów i dowodów. Warto zgromadzić akt darowizny, dokumenty wykupu mieszkania, oświadczenia dziadków, dowody finansowania przez Pani mamę, dokumenty dotyczące książeczki mieszkaniowej ciotki oraz informacje o ewentualnych darowiznach dokonanych przez babcię na rzecz ciotki.

Jeżeli babcia jest w stanie świadomie potwierdzić wcześniejsze ustalenia, można rozważyć sporządzenie u notariusza rzetelnego oświadczenia opisującego źródło finansowania wykupu, cel darowizny i ewentualną rekompensatę dla ciotki. Taki dokument nie wyłączy sam w sobie zachowku, ale może mieć duże znaczenie dowodowe w przyszłym sporze.

Nie należy natomiast podpisywać z ciotką umów o zrzeczenie się przyszłego zachowku po babci w zwykłej formie. Umowy dotyczące spadku po osobie żyjącej są co do zasady niedopuszczalne, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie i wymagającymi właściwej formy. W praktyce niewłaściwie przygotowany dokument może nie dać żadnej ochrony.

FAQ

Czy babcia może testamentem odebrać darowane mieszkanie?

Nie. Testament działa na wypadek śmierci i obejmuje majątek należący do spadkodawcy w chwili śmierci. Jeżeli mieszkanie zostało skutecznie darowane i własność przeszła na Panią, babcia nie może testamentem ponownie przekazać tej nieruchomości ciotce.

Czy oświadczenie, że darowizna nie wchodzi do schedy spadkowej, chroni przed zachowkiem?

Nie zawsze. Zwolnienie z zaliczenia na schedę spadkową dotyczy przede wszystkim rozliczeń między spadkobiercami przy dziale spadku. Zachowek rządzi się odrębnymi zasadami i darowizna może być nadal doliczana do substratu zachowku.

Czy ciotka może żądać zachowku, skoro dostała pieniądze z książeczki mieszkaniowej?

Może wystąpić z żądaniem, ale otrzymane wcześniej środki mogą mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku. Trzeba ustalić, od kogo faktycznie je otrzymała, w jakiej wysokości, kiedy i czy było to przysporzenie zaliczalne na jej zachowek.

Czy po wielu latach od darowizny nadal dolicza się mieszkanie do zachowku?

Darowizny dokonane na rzecz spadkobierców albo osób uprawnionych do zachowku co do zasady mogą być doliczane mimo upływu wielu lat. Dziesięcioletnie ograniczenie ma znaczenie przede wszystkim przy darowiznach na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku.

Czy można obniżyć zachowek, jeśli zapłata byłaby zbyt dużym obciążeniem?

W określonych sytuacjach można żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a wyjątkowo także obniżenia kwoty. Sąd ocenia wtedy interesy obu stron, ich sytuację majątkową i osobistą oraz zasady słuszności.

Podsumowanie

Nie da się prywatną umową odebrać babci prawa do podpisywania dokumentów, jeżeli zachowuje zdolność do czynności prawnych. Nie oznacza to jednak, że jest Pani bez ochrony. Testament babci nie odbierze Pani własności mieszkania, a odwołanie darowizny wymaga wykazania rażącej niewdzięczności.

Realne ryzyko dotyczy zachowku po śmierci babci. Wysokość ewentualnego roszczenia zależy od składu spadku, wartości darowizny, osób dziedziczących, wcześniejszych świadczeń dla ciotki oraz dowodów na to, że wykup mieszkania sfinansowała Pani mama. Dlatego już teraz warto uporządkować dokumenty i przygotować linię dowodową, zamiast czekać na wezwanie do zapłaty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.07.2000 r., sygn. akt I CKN 919/98

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.