Przekazanie pieniędzy na wykup mieszkania komunalnego i zabezpieczenie przed zachowkiem
• Autor: Iryna Kowalczuk
Mam problem natury spadkowej. W 1998 r. moja zmarła już mama wyłożyła pieniądze na zakup mieszkania, którego najemcą była babcia i dziadek (jej rodzice), oni finansowo nie dołożyli się do zakupu. Jedynym dokumentem, jaki mam na potwierdzenie tego, to spisane oświadczenie w roku 2011 przez babcię i dziadka, że pieniądze na zakup wyłożyła mama, a jej siostra dostała w ramach rekompensaty od babci pieniądze z książeczki mieszkaniowej, która była na nią założona. W 2001 r. została podpisana umowa darowizny pomiędzy mną a dziadkami, w 2011 r. podpisali, że mieszkanie nie wlicza się w poczet schedy spadkowej i że sfinansowała je moja mama, a ciotka dostała rekompensatę. Babcia jeszcze żyje, moja mama nie, a jej siostra tak. Teraz wiem, że ciotka szykuje się na batalię ze mną o zachowek, chce w najbliższym czasie sporządzić z babcią jakiś dokument notarialny (nie wiem niestety, jaki), podejrzewam, że coś, co pozwoli jej walczyć o zachowek, może testament, może cofnięcie darowizny. Babcia nie dowidzi na oczy, nic już nie przeczyta (ma swoje lata) i wiem, że jeśli ciotka się postara, to wmówi jej każdą rzecz. Obawiam się, że dojdzie do podpisania dokumentu dla mnie niekorzystnego. Czy mogę zrobić coś, co uchroni mnie przed taką sytuacją? Czy mogę sporządzić jakiś dokument z babcią, który spowoduje, że nie będzie nic podpisywać bez mojej obecności? Zależy mi na tym, żeby uchronić się przed zapłatą zachowku w całości, co mogę zrobić i jak się zabezpieczyć?
Odwołanie darowizny a zabezpieczenie nieruchomości
Niestety nie istnieje w prawie taka umowa, którą mogłaby Pani spisać z babcią, a która to umowa umożliwiałaby Pani kontrolowanie poczynań babci, w tym, to co i z kim podpisuje. Jedyną możliwością w sytuacji, jaką Pani opisała, byłoby ubezwłasnowolnienie babci. Wówczas wszystkie dokumenty za babcię podpisywałby ustanowiony przez sąd opiekun. Dopóki jednak Pani babcia jest osobą wolną, ma prawo sama decydować, co i z kim podpisuje. Zresztą Pani ciocia nie za bardzo ma już teraz możliwości ruchu w sprawie darowanej Pani nieruchomości. Nieruchomość jest już wyłącznie Pani własnością od dnia sporządzenia aktu notarialnego darowizny, zatem żadne umowy z babcią ani testament nic jej nie dadzą, bowiem babcia nie jest już właścicielką tej nieruchomości. Jedyne działanie, jakie w tej chwili może podjąć Pani babcia, to próba odwołania darowizny. Zgodnie z art. 898 i następnymi Kodeksu cywilnego (K.c.) darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że pod pojęciem rażącej niewdzięczności należy rozumieć tylko takie czynności obdarowanego (działania lub zaniechania), które są skierowane przeciwko darczyńcy z zamiarem nieprzyjaznym. Może tu chodzić przede wszystkim o dwie sytuacje:
- dopuszczenie się przestępstwa przeciwko darczyńcy,
- naruszenie przez obdarowanego obowiązków wynikających ze stosunków osobistych łączących go z darczyńcą (np. obowiązek udzielenia pomocy w trudnej sytuacji).
Orzecznictwo:
„Niewdzięczne będzie każde zachowanie obdarowanego, niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę, przy czym aby zostało uznane za »rażąco niewdzięczne«, musi cechować je znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Dlatego pod pojęcie »rażącej niewdzięczności« podpadają przede wszystkim przestępstwa skierowane przeciwko życiu, zdrowiu, czci i godności osobistej, a wreszcie przeciwko majątku darczyńcy” – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.07.2000 r., sygn. akt I CKN 919/98.
Jak zatem Pani widzi, odwołanie darowizny nie jest sprawą łatwą, i Pani babcia musiałaby naprawdę mieć mocne dowody na Pani rażącą niewdzięczność, aby sąd takie odwołanie uznał.
Zachowek od posiadanej nieruchomości
Co zaś się tyczy zachowku, to Pani ciotka, jako córka babci, będzie mogła domagać się po jej śmierci zachowku od Pani.
Krąg osób uprawnionych do zachowku reguluje art. 991 K.c.:
„§ 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).
§ 2. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo jego uzupełnienia”.
Pani ciotka będzie miała 5 lat od dnia śmierci Pani babci, a jej matki, aby domagać się od Pani zachowku.
Zgodnie z art. 995 K.c. wartość przedmiotu darowizny, która jest doliczana do spadku, oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku.
Zgodnie z powyższym w celu ustalenia wartości należnego zachowku należy przyjąć stan nieruchomości, w jakim znajdowała się w chwili darowizny (bez nakładów poczynionych przez Panią po nabyciu nieruchomości) i do tego stanu zastosować obecne ceny (czyli ustalić, ile dziś kosztowałaby nieruchomość w stanie, w jakim znajdowała się w chwili dokonania darowizny).
Jeśli pojawi się spór co do wartości nieruchomości, a sprawa o zachowek trafi do sądu, to sąd powoła biegłego, który dokona wyceny nieruchomości.
Wysokość zachowku
Zachowek obliczamy w następujący sposób:
Wartość spadku ustalona dla potrzeb obliczenia zachowku (wartość spadku + wartość darowizn) x (razy) udział danego spadkodawcy wynikający z dziedziczenia ustawowego x (razy) ułamek należnego zachowku (1/2 lub 2/3) – (minus) darowizny (lub wartość spadku, który otrzymał uprawniony do zachowku) dla uprawnionego do zachowku = wartość zachowku.
Upraszczając, jeżeli spadkobiercami po Pani babci będzie wyłącznie Pani (z uwagi na śmierć Pani mamy) oraz siostra Pani mamy, to należny jej zachowek wyniesie 1/4 wartości darowanej Pani nieruchomości minus wartość tego, co otrzyma w spadku lub co otrzymała albo jeszcze otrzyma w darowiźnie od Pani babci.
Tak więc w świetle prawa jest Pani niestety zobowiązana do zapłaty zachowku i siostra Pani mamy ma prawo dochodzić takiego roszczenia od Pani.
Argumenty na obniżenie zachowku
W tym miejscu pragnę zwrócić uwagę na argument, który można użyć do obrony w ewentualnym procesie sądowym o zachowek, jeśli nie uda się Pani polubownie załatwić sprawy z ciotką, a mianowicie: w przedmiotowej sprawie istotny jest fakt, że pieniądze na zakup mieszkania pochodziły faktycznie od Pani mamy. Ma Pani na to stosowne oświadczenie od babci, o którym pisała Pani w pytaniu. Uważam, że fakt ten powinien być przez Panią zgłoszony w ewentualnym postępowaniu sądowym i wzięty pod uwagę przez sąd przy ustalaniu wysokości zachowku. Oczywiście powinna Pani postarać się wykazać przed sądem za pomocą wszelkich dozwolonych środków dowodowych (np. w postaci rzeczonego oświadczenia, wyciągów z konta, zeznań świadków itp.), że to od Pani mamy pochodziły pieniądze na wykup lokalu.
Można stwierdzić, że pieniądze zainwestowane przez Pani mamę w nie swoją wówczas nieruchomość były pożyczką. Najlepiej trzymać się w sądzie wariantu, że była to pożyczka na rzecz dziadków, a obowiązek zwrotu stosownej kwoty wchodzi do długów spadkowych, obniżających wartość czynną spadku, a tym samym i zachowek dla osób uprawnionych.
Można także twierdzić, że każde z dziadków uzyskało tym samym względem Pani mamy korzyść majątkową bez podstawy prawnej.
Zgodnie z art. 405 K.c. „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”.
To roszczenie (o zwrot) również wchodzi do długów spadkowych i powinno pomniejszyć odpowiednio wartość czynną spadku po Pani babci i dziadku, a tym samym należny zachowek i dlatego sąd powinien wziąć ten fakt pod uwagę.
Reasumując, zachowek będzie się należał Pani ciotce dopiero po śmierci babci, więc teraz wszelkie umowy z ciotką co do zachowku będą z mocy prawa nieważne. Sugeruję poczekać z tą sprawą do śmierci babci, wówczas będzie wiadomo, co babcia pozostawiła w spadku, jaką to ma wartość i co faktycznie odziedziczy po babci Pani ciotka. Jeżeli co do zachowku nie uda się Pani porozumieć z ciotką polubownie, to pozostanie droga sądowa. Wówczas powinna się Pani powołać na argumenty, które podałam powyżej w celu obniżenia należnego zachowku ciotce.
Jeśli sprawa trafi do sądu, to sugeruję skorzystać z usług profesjonalnego prawnika, ponieważ zagadnienia dotyczące zachowku są zwykle skomplikowanym postępowaniem. W naszym zespole posiadamy profesjonalnych prawników, którzy świadczą usługi prawne na terenie całej Polski (w tym reprezentowanie przed wszystkimi sądami, urzędami itp.).
Przykłady
Pomoc matki w wykupie mieszkania i konflikt po latach
Katarzyna miała dwadzieścia kilka lat, gdy jej mama przekazała pieniądze na wykup mieszkania komunalnego, które formalnie wynajmowali dziadkowie. Mimo że dziadkowie nie dołożyli się finansowo, to właśnie im przysługiwało prawo do najmu. Po wykupie nieruchomość została darowana Katarzynie, a dla równowagi siostra matki otrzymała pieniądze z książeczki mieszkaniowej. Kilkanaście lat później, gdy mama Katarzyny zmarła, a babcia zaczęła tracić wzrok, ciotka Katarzyny zaczęła sugerować, że nie dostała należnego jej udziału w spadku. Sprawa nabrała tempa, gdy pojawiły się pogłoski o planowanym testamencie babci, który miałby zabezpieczyć interesy ciotki. Katarzyna, mając tylko oświadczenie dziadków o finansowym udziale jej mamy, stanęła przed dylematem: jak udowodnić, że mieszkanie było sfinansowane przez jej matkę, skoro nie było umowy pożyczki ani dokumentów bankowych?
Spór o zachowek po latach od darowizny
Tomasz otrzymał mieszkanie od dziadka w formie darowizny, jeszcze gdy był studentem. W rzeczywistości to jego rodzice przekazali dziadkowi pieniądze na wykup lokalu – zrobili to z myślą, że nieruchomość trafi do Tomasza. Przez wiele lat nikt nie kwestionował takiego stanu rzeczy. Dopiero po śmierci dziadka, kuzynka Tomasza – córka nieżyjącej już siostry dziadka – zgłosiła się z roszczeniem o zachowek. Twierdziła, że została pominięta w podziale majątku. Tomasz był zaskoczony – nie sądził, że po tylu latach ktoś będzie kwestionować darowiznę, którą otrzymał. Dopiero po konsultacji z prawnikiem dowiedział się, że nawet po wielu latach spadkobierca może domagać się zachowku, jeśli darowizna została uczyniona przez spadkodawcę, a roszczenie zostanie zgłoszone w odpowiednim terminie. Sąd kazał mu zapłacić część wartości mieszkania, mimo że to nie dziadek, a jego rodzice za nie zapłacili.
Dokument zabezpieczający, który nie wystarczył
Anna była jedyną wnuczką, którą babcia postanowiła obdarować mieszkaniem komunalnym po jego wykupie. Umowa darowizny została sporządzona notarialnie, a babcia podpisała również dodatkowe oświadczenie, że jej druga córka – matka Anny – poniosła koszty wykupu, natomiast druga córka otrzymała rekompensatę z książeczki mieszkaniowej. Po latach, kiedy babcia żyła, ale nie była już w pełni świadoma, druga córka zaczęła starać się o unieważnienie wcześniejszych dokumentów. Z pomocą notariusza próbowała uzyskać nowy dokument, który dałby jej prawo do części mieszkania lub otworzył drogę do roszczenia o zachowek. Anna, zaniepokojona, próbowała podpisać z babcią porozumienie, by nic nie podpisywała bez niej – jednak dowiedziała się, że nie istnieje żadne legalne porozumienie, które mogłoby do tego babcię zobowiązać. Ostatecznie zabezpieczeniem okazało się tylko orzeczenie sądu o częściowym ubezwłasnowolnieniu babci, które pozwoliło ustanowić opiekuna prawnego – jednak proces ten był czasochłonny i kosztowny.
Podsumowanie
Sytuacje związane z przekazaniem środków na wykup mieszkania komunalnego i późniejszymi roszczeniami o zachowek należą do najbardziej złożonych spraw spadkowych. Nawet jeśli intencje wszystkich stron były jasne i uczciwe, brak odpowiednich dokumentów lub zmiana postaw członków rodziny po latach mogą prowadzić do poważnych sporów. Oświadczenia, darowizny i ustalenia ustne warto zabezpieczać formalnie, najlepiej z udziałem notariusza. Choć prawo przewiduje możliwość dochodzenia roszczeń o zachowek, istnieją też argumenty, które mogą go obniżyć – w tym dowody na realne źródło środków na wykup mieszkania. W sporach tego rodzaju pomoc doświadczonego prawnika często okazuje się nieoceniona.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem spadkowy lub chcesz zabezpieczyć się przed roszczeniami o zachowek, skorzystaj z naszej porady prawnej online. Nasi doświadczeni prawnicy przeanalizują Twoją sytuację, doradzą najlepsze rozwiązania i przygotują niezbędne pisma. Wszystko szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu – skontaktuj się z nami, a otrzymasz profesjonalne wsparcie dostosowane do Twojej sprawy.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.07.2000 r., sygn. akt I CKN 919/98
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Iryna Kowalczuk
Magister prawa, absolwentka Lwowskiego Państwowego Uniwersytetu Spraw Wewnętrznych Ukrainy, uzyskany tytuł: magister prawa ukraińskiego; ukończyła także Studium Podyplomowe prawa UE na Uniwersytecie Warszawskim. Doświadczenie nabyła w trakcie pracy w dwóch kancelariach adwokackich. Ze względu na biegłość w analizie różnorodnych zagadnień prawnych w serwisie ePorady24.pl pełniła funkcję administratora. Udzielała porad z zakresu prawa spadkowego i rodzinnego oraz w sprawach związanych z prawem ukraińskim. Biegle posługuje się zarówno językiem ukraińskim, rosyjskim, jak i polskim. Z serwisem spadek.info współpracowała od początku jego istnienia czyli od 2012 roku.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Jak sprawdzić, czy zmarły krewny był zadłużony?
» Podział spadku po mamie i plany sprzedaży domu
» Jak uzyskać spadek po dziadku, którego nie znałam, formalności krok po kroku
» Termin na odrzucenie spadku a brak informacji o śmierci spadkodawcy
» Uzupełnienie wniosku o odrzucenie spadku, czy to jeszcze możliwe po terminie?
