Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie po śmierci członka

Najpierw ustal, jakie prawo przysługiwało zmarłemu

W sprawach dotyczących mieszkań spółdzielczych najważniejsze jest ustalenie, czy zmarłemu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność lokalu czy zwykły najem. Każdy z tych tytułów prawnych ma inne skutki po śmierci uprawnionego.

Opis wskazuje przede wszystkim na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W takim przypadku nie można mówić o dziedziczeniu samego mieszkania ani o prostym przepisaniu lokalu na spadkobierców. Trzeba odróżnić prawo do lokalu od wkładu mieszkaniowego oraz od ewentualnego roszczenia osoby bliskiej wobec spółdzielni.

W praktyce pierwszy krok powinien polegać na uzyskaniu ze spółdzielni pisemnej informacji: jaki tytuł prawny istniał do lokalu, kto był członkiem spółdzielni, czy prawo przysługiwało także małżonce, czy kiedykolwiek złożono wniosek o przekształcenie albo przeniesienie własności oraz jakie dokumenty spółdzielnia ma w aktach lokalu.

Śmierć małżonka a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Aktualne brzmienie art. 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest dla małżonka korzystne, ale tylko wtedy, gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługiwało obojgu małżonkom.

„Art. 14 ust. 1. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi.

Art. 14 ust. 2. Przepis ust. 1 nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu.”

Oznacza to, że jeżeli mama była współuprawniona do lokalu razem z tatą, powinna żądać od spółdzielni potwierdzenia, że prawo do lokalu przypadło jej z mocy ustawy. W takiej sytuacji sprawa spadkowa jest istotna przede wszystkim dla rozliczenia wkładu mieszkaniowego, a nie dla samego przejęcia lokatorskiego prawa do lokalu.

Warto zwrócić uwagę, że starsze wersje przepisów przewidywały dodatkowe obowiązki związane z deklaracją członkowską. Obecnie ustawa w art. 1 ust. 9 wyraźnie ogranicza stosowanie przepisów o obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni, a art. 14 nie zawiera już rocznego terminu na złożenie takiej deklaracji przez małżonka.

Czy można odziedziczyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie dziedziczy się wprost. Dziedziczeniu podlega natomiast wkład mieszkaniowy albo roszczenie o jego rozliczenie. Szerzej ten problem omawia zagadnienie: lokatorskie prawo do lokalu a dziedziczenie.

Jeżeli lokatorskie prawo do lokalu wygasło wskutek śmierci uprawnionego, art. 15 ust. 2 ustawy przyznaje osobom bliskim roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Osobą bliską jest m.in. małżonek, zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoba przysposabiająca, osoba przysposobiona oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu.

Do zachowania roszczenia konieczne jest złożenie w spółdzielni, w terminie jednego roku, pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeżeli zgłosi się kilka osób, spór rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Sąd bierze pod uwagę w szczególności to, czy dana osoba zamieszkiwała razem ze zmarłym.

Co zrobić, gdy od śmierci członka spółdzielni minęło wiele lat?

Jeżeli od śmierci taty minęły 24 lata, nie należy zakładać, że samo zgodne stanowisko dzieci wystarczy do przekazania lokalu mamie. W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy mama była współuprawniona do lokatorskiego prawa do lokalu. Jeżeli tak, może powoływać się na art. 14 ustawy.

Jeżeli natomiast prawo przysługiwało wyłącznie ojcu i wygasło wskutek jego śmierci, podstawowe znaczenie ma to, czy w ustawowym terminie złożono wobec spółdzielni pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy. Po upływie wielu lat roszczenie z art. 15 może być kwestionowane jako wygasłe, dlatego konieczna jest analiza dokumentów spółdzielni, korespondencji rodzinnej oraz tego, jak spółdzielnia traktowała lokal przez cały ten okres.

Najprostsza ścieżka postępowania wygląda zwykle następująco:

1. wystąpić do spółdzielni o pisemne potwierdzenie tytułu prawnego do lokalu i historii członkostwa,
2. ustalić, czy mama była współuprawniona albo czy po śmierci ojca zgłaszała roszczenie do spółdzielni,
3. przeprowadzić postępowanie spadkowe po ojcu albo uzyskać notarialne poświadczenie dziedziczenia,
4. ustalić wartość i sposób rozliczenia wkładu mieszkaniowego,
5. złożyć do spółdzielni wniosek o uporządkowanie stanu prawnego lokalu, a w razie odmowy rozważyć drogę sądową.

Spadkobiercy, wkład mieszkaniowy i zgoda rodzeństwa

Jeżeli tata nie pozostawił innego majątku, nadal warto przeprowadzić sprawę spadkową, ponieważ wkład mieszkaniowy jest składnikiem majątkowym podlegającym dziedziczeniu. Spadkobiercami ustawowymi po ojcu będą zwykle małżonek i dzieci, chyba że istniał testament albo zachodzą szczególne okoliczności.

Jeżeli wszystkie dzieci chcą, aby rozliczenie przypadło mamie, można to uregulować w dziale spadku. W zależności od sytuacji może to nastąpić przed sądem albo u notariusza. Nie oznacza to jednak automatycznie przeniesienia na mamę lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli nie wynika ono z art. 14 albo z ważnie zachowanego roszczenia z art. 15.

W starszych sprawach w dokumentach spółdzielni mogą pojawiać się informacje o konieczności złożenia deklaracji członkowskiej. Warto wtedy odróżnić członkostwo od samego tytułu do lokalu oraz sprawdzić, czy po zmarłym pozostały także inne prawa członkowskie w spółdzielni, np. wierzytelności lub rozliczenia finansowe.

Wykup lub przeniesienie własności mieszkania po śmierci członka

W języku potocznym często mówi się o wykupie mieszkania spółdzielczego. Przy lokatorskim prawie do lokalu chodzi najczęściej o żądanie przeniesienia własności lokalu na podstawie art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnia mieszkaniowa, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, powinna zawrzeć umowę przeniesienia własności po dokonaniu wymaganych spłat. Chodzi przede wszystkim o spłatę przypadającej na lokal części zobowiązań związanych z budową oraz zadłużenia z tytułu opłat. Co do zasady spółdzielnia zawiera taką umowę w terminie 6 miesięcy od złożenia wniosku przez osobę uprawnioną.

Nie zawsze jednak przeniesienie własności będzie możliwe. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny albo spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Istnieje też szczególna regulacja na wypadek, gdy zmarły członek spółdzielni wystąpił jeszcze za życia z żądaniem przeniesienia własności. Jeżeli brak jest osób uprawnionych z art. 15 ust. 2, jego spadkobiercy mogą w określonych przypadkach żądać przeniesienia własności lokalu, a wniosek traktuje się tak, jakby został złożony w dniu pierwszego wystąpienia przez członka spółdzielni.

Jakie dokumenty przygotować do spółdzielni?

Do rozmowy ze spółdzielnią warto przygotować:

• akt zgonu zmarłego członka spółdzielni,
• odpis aktu małżeństwa oraz akty urodzenia dzieci, jeżeli mają potwierdzać krąg osób bliskich albo spadkobierców,
• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia,
• dokument przydziału lokalu albo umowę ustanawiającą spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jeżeli rodzina ją posiada,
• dowody wspólnego zamieszkiwania ze zmarłym, jeżeli sprawa dotyczy roszczenia osoby bliskiej z art. 15,
• potwierdzenia opłat i korespondencję ze spółdzielnią po śmierci członka.

Jeżeli spółdzielnia odmawia uporządkowania sprawy, warto zażądać odmowy na piśmie wraz z uzasadnieniem. Dopiero wtedy można ocenić, czy właściwą drogą będzie wniosek w postępowaniu nieprocesowym, powództwo o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli czy najpierw uzupełnienie dokumentów spadkowych.

FAQ

Czy żona zawsze przejmuje mieszkanie lokatorskie po mężu?

Nie zawsze. Żona przejmuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu z mocy art. 14 ustawy wtedy, gdy prawo to przysługiwało obojgu małżonkom. Jeżeli uprawniony był tylko mąż, trzeba badać roszczenia osób bliskich z art. 15 oraz terminowe zgłoszenie gotowości zawarcia umowy.

Czy dzieci mogą zrzec się mieszkania na rzecz mamy?

Dzieci mogą uregulować między sobą dziedziczenie wkładu mieszkaniowego, np. w dziale spadku. Nie mogą jednak samym oświadczeniem przenieść na mamę spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli prawo to nie przysługuje jej z ustawy albo nie wynika z ważnie zachowanego roszczenia wobec spółdzielni.

Czy trzeba przeprowadzić sprawę spadkową?

Zwykle tak, przynajmniej dla rozliczenia wkładu mieszkaniowego i wykazania, kto jest spadkobiercą. Samo postępowanie spadkowe nie przesądza jednak automatycznie o prawie do lokalu lokatorskiego.

Co jeśli od śmierci minął roczny termin z art. 15 ust. 4?

Po upływie rocznego terminu spółdzielnia może twierdzić, że roszczenie osoby bliskiej wygasło. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić, czy termin w ogóle miał zastosowanie, czy mama była współuprawniona z art. 14, czy wcześniej złożono jakieś pisma oraz jak spółdzielnia traktowała lokal po śmierci członka.

Czy można wykupić lokal po śmierci członka spółdzielni?

Można rozważać przeniesienie własności dopiero wtedy, gdy osoba występująca z wnioskiem ma właściwy tytuł prawny albo szczególne roszczenie przewidziane w ustawie. Trzeba też spełnić warunki finansowe, w tym spłacić zaległości i przypadające na lokal zobowiązania.

Czy wspólne zamieszkiwanie ze zmarłym jest konieczne?

Przy roszczeniu osoby bliskiej z art. 15 wspólne zamieszkiwanie nie jest opisane jako jedyna przesłanka powstania roszczenia, ale ma bardzo duże znaczenie praktyczne. Jeżeli zgłosi się kilka osób, sąd bierze tę okoliczność pod uwagę w szczególności.

Podsumowanie

W sprawie opisanej w pytaniu kluczowe jest ustalenie, czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało obojgu małżonkom, czy tylko zmarłemu ojcu. Jeżeli prawo było wspólne, mama może powołać się na art. 14 ustawy. Jeżeli prawo przysługiwało wyłącznie ojcu, po 24 latach trzeba bardzo ostrożnie ocenić, czy zachowano roszczenie z art. 15 i jakie skutki wywołało dotychczasowe zachowanie spółdzielni.

Sprawa spadkowa pozostaje potrzebna przede wszystkim do rozliczenia wkładu mieszkaniowego. Zgoda dzieci, aby całość przypadła mamie, może być wykorzystana przy dziale spadku, ale nie zastępuje wymogów wynikających z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 558 - tekst aktu prawnego.
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - ISAP.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.