- Samo wskazanie jednej osoby jako członka spółdzielni nie przenosi na nią odziedziczonego prawa do lokalu i nie zastępuje działu spadku.
- Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że prawo przysługuje wspólnie małżonkom.
- Przy braku porozumienia o tym, kto ma wykonywać prawa członkowskie, spór może rozstrzygnąć sąd w postępowaniu nieprocesowym, a po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez spółdzielnię wyboru może dokonać spółdzielnia.
- Spadkobierca korzystający samodzielnie z całego mieszkania może być zobowiązany do rozliczenia się z pozostałymi, jeżeli faktycznie wyłącza ich ze współposiadania.
- Dział spadku może zakończyć wspólność: przez przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą, sprzedaż i podział ceny albo inne rozwiązanie zgodne z prawem i okolicznościami sprawy.
Podpisanie zgody na członkostwo w spółdzielni
W opisanej sytuacji trzeba odróżnić dwie kwestie: własność lub udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz członkostwo w spółdzielni. Dziedziczenie prawa do lokalu po rodzicach wynika z przepisów prawa spadkowego i dokumentów potwierdzających nabycie spadku, a nie z samego oświadczenia składanego spółdzielni.
Jeżeli więc siostra prosi wyłącznie o zgodę na to, aby to ona była osobą wpisaną jako członek spółdzielni albo wykonywała uprawnienia wobec spółdzielni do czasu działu spadku, takie oświadczenie co do zasady nie oznacza zrzeczenia się udziału w mieszkaniu. Nie oznacza też, że sąd w sprawie o dział spadku musi przyznać lokal siostrze.
Dokument trzeba jednak przeczytać bardzo dokładnie. Nie należy podpisywać oświadczenia, które zawiera zgodę na wyłączne korzystanie z lokalu bez rozliczeń, zrzeczenie się roszczeń, uznanie określonej wartości mieszkania, zgodę na sprzedaż udziału albo jakiekolwiek inne postanowienia wykraczające poza samo członkostwo w spółdzielni. Takie zapisy mogą mieć znaczenie dowodowe w późniejszym sporze.
Członkostwo w spółdzielni przy kilku spadkobiercach
Zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez spółdzielnię na wystąpienie do sądu, nie dłuższego niż 12 miesięcy, wyboru dokonuje spółdzielnia.
Do czasu rozstrzygnięcia albo wyboru osoby członka osoby uprawnione mogą wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika do wykonywania uprawnień wynikających z członkostwa. W praktyce warto zatem odróżnić zgodę na czasowe wykonywanie spraw wobec spółdzielni od trwałego uregulowania własności lokalu w dziale spadku.
Spadkobierca może zatem mieć udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, ale przy kilku uprawnionych tylko jedna osoba będzie członkiem spółdzielni w rozumieniu art. 3 ust. 5. Przy ustalaniu, komu i w jakim zakresie przysługuje prawo po zmarłych, istotne jest dziedziczenie spółdzielczego prawa do lokalu, a nie samo wskazanie osoby kontaktowej w spółdzielni. Odrębnie ocenia się sytuację lokali lokatorskich, gdzie dużą rolę odgrywa mieszkanie lokatorskie po śmierci członka i zasady wstąpienia w prawo do takiego lokalu.
Spółdzielnia wymaga wskazania członka, a mieszkanie nadal jest we wspólnym spadku?
Prawnik oddzieli prawa członkowskie od własności prawa do lokalu, ustali udziały i rozliczenia za korzystanie oraz przygotuje rozwiązanie w dziale spadku lub przed sądem.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Dział spadku i możliwe sposoby podziału mieszkania
Wspólność majątku spadkowego trwa do chwili działu spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spadkobiercy mogą dokonać działu u notariusza, gdy są zgodni co do wszystkich istotnych warunków. Przy sporze konieczne jest złożenie wniosku o dział spadku do sądu.
W postępowaniu działowym sąd bierze pod uwagę skład i wartość spadku, udziały spadkobierców, stanowiska uczestników oraz możliwość racjonalnego podziału. W przypadku jednego lokalu najczęściej wchodzą w grę: przyznanie prawa do lokalu jednemu spadkobiercy ze spłatą pozostałych, sprzedaż prawa i podział uzyskanej kwoty albo wyjątkowo taki podział, który jest technicznie i prawnie możliwy.
Jeżeli siostra chce zatrzymać lokal, typowym rozwiązaniem może być odpłatne zniesienie współwłasności mieszkania w ramach działu spadku, czyli przyznanie lokalu jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej. Spór zwykle dotyczy wtedy wartości lokalu, wysokości spłaty, terminu zapłaty oraz rozliczenia nakładów i kosztów.
Korzystanie z całego mieszkania przez jednego spadkobiercę
Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Do wspólności majątku spadkowego przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się odpowiednio.
Jeżeli więc jedna osoba faktycznie zajmuje całe mieszkanie, nie dopuszcza drugiego spadkobiercy do korzystania z lokalu, blokuje wynajem albo traktuje lokal jak wyłącznie własny, może powstać podstawa do rozliczeń. W zależności od okoliczności można żądać dopuszczenia do współposiadania, ustalenia sposobu korzystania z lokalu, rozliczenia pożytków albo wynagrodzenia za korzystanie ponad udział. Podobne problemy pojawiają się też wtedy, gdy w grę wchodzi sprzedaż mieszkania z lokatorem po spadku, czyli sytuacja, w której część rodziny nie chce opuścić lokalu.
Nie zawsze jednak wystarczy samo stwierdzenie, że drugi spadkobierca mieszka w lokalu. Trzeba wykazać, że korzysta z niego z wyłączeniem pozostałych, że pozostały spadkobierca zgłaszał sprzeciw albo żądał dopuszczenia do korzystania oraz jaka jest wartość rynkowa takiego korzystania. Dowodami mogą być korespondencja, wezwania, dokumenty ze spółdzielni, potwierdzenia opłat, zdjęcia, zeznania świadków i opinia biegłego co do wartości korzystania.
Koszty, opłaty i rozliczenia ze spółdzielnią
Spadkobiercy powinni także rozliczyć opłaty związane z lokalem. Co do zasady ciężary związane z prawem do lokalu obciążają uprawnionych proporcjonalnie do ich udziałów, ale w sprawie o dział spadku można zgłaszać również nakłady, wydatki i inne rozliczenia między spadkobiercami. Osobnym zagadnieniem jest dług ze spółdzielni po zmarłym współwłaścicielu, czyli odpowiedzialność spadkobierców za zaległe opłaty.
W praktyce osobnym problemem bywa rozliczenie ze spółdzielnią, zwłaszcza gdy spółdzielnia kieruje pisma tylko do jednej osoby, jedna osoba faktycznie korzysta z całego lokalu albo po śmierci członka trzeba uporządkować dokumenty i dane osób uprawnionych.
Jeżeli siostra pokrywa wszystkie opłaty, może żądać rozliczenia odpowiedniej części kosztów. Jeżeli jednak sama korzysta z całego mieszkania, druga strona może przeciwstawić temu żądanie wynagrodzenia za korzystanie ponad udział. Takie roszczenia warto zgłosić w sposób uporządkowany, najlepiej już w postępowaniu działowym.
Czy można wynająć swoją część mieszkania?
Przy udziale w prawie do jednego lokalu problemem jest to, że spadkobierca nie ma zwykle fizycznie wydzielonej, samodzielnej części, którą może swobodnie oddać najemcy bez naruszania praw drugiego uprawnionego. Wynajem całego mieszkania albo istotnej części lokalu jest czynnością dotyczącą rzeczy wspólnej i przy konflikcie może wymagać porozumienia albo rozstrzygnięcia sądu. Więcej o tym, jak wygląda mieszkanie w spadku a najem lokalu, opisujemy w osobnym artykule.
Jeżeli porozumienie jest niemożliwe, praktycznym rozwiązaniem jest wystąpienie o dział spadku oraz zgłoszenie roszczeń o rozliczenie dotychczasowego korzystania. Można też żądać uregulowania sposobu korzystania z lokalu na czas trwania sporu, jeżeli sytuacja tego wymaga.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak podobne spory mogą wyglądać w praktyce i dlaczego sama zgoda na członkostwo w spółdzielni nie rozwiązuje jeszcze sprawy spadkowej.
Dwaj bracia odziedziczyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeden z nich został wskazany spółdzielni jako osoba wykonująca prawa członka, ponieważ mieszka w lokalu i odbiera korespondencję. Drugi brat nadal zachował udział w prawie do lokalu i w sprawie o dział spadku może żądać przyznania mieszkania bratu ze spłatą albo sprzedaży prawa i podziału ceny.
Siostra zajmuje całe mieszkanie po rodzicach, wymieniła zamki i odmawia udostępnienia lokalu drugiej spadkobierczyni. W takiej sytuacji druga spadkobierczyni może w sprawie o dział spadku zgłosić nie tylko żądanie spłaty, lecz także roszczenie o rozliczenie korzystania z lokalu ponad udział, o ile wykaże zakres wyłączenia i wartość takiego korzystania.
Spadkobiercy są zgodni, że lokal ma zostać przy jednej osobie, ale nie zgadzają się co do wartości mieszkania. Sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a następnie ustalić wysokość spłaty i termin jej zapłaty. Wpis jednej osoby jako członka spółdzielni nie zastępuje takiego rozliczenia.
FAQ
Czy zgoda na członkostwo siostry w spółdzielni oznacza utratę udziału w mieszkaniu?
Nie, jeżeli dokument dotyczy wyłącznie członkostwa albo wykonywania praw wobec spółdzielni. Udział w prawie do lokalu wynika z dziedziczenia i może zostać zniesiony dopiero przez dział spadku, sprzedaż udziału albo inną skuteczną czynność prawną.
Czy kilka osób może być członkami spółdzielni przy jednym lokalu?
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu należącym do kilku osób członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że prawo przysługuje wspólnie małżonkom. Jeżeli uprawnieni nie mogą się porozumieć, sprawę może rozstrzygnąć sąd.
Czy siostra może sama mieszkać w całym lokalu?
Może korzystać z lokalu tylko w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych spadkobierców. Jeżeli wyłącza drugiego spadkobiercę z korzystania, może powstać obowiązek rozliczenia za korzystanie ponad udział.
Czy wniosek o dział spadku można złożyć mimo sporu ze spółdzielnią?
Tak. Spór o osobę członka spółdzielni nie blokuje co do zasady złożenia wniosku o dział spadku. We wniosku można żądać przyznania prawa do lokalu jednej osobie ze spłatą, sprzedaży prawa albo innego rozstrzygnięcia adekwatnego do sprawy.
Czy opłaty za lokal można rozliczyć w dziale spadku?
Tak, w sprawie o dział spadku można zgłaszać rozliczenia nakładów, wydatków i ciężarów związanych z lokalem. Trzeba jednak przedstawić konkretne kwoty i dowody ich poniesienia.
Podsumowanie
Podpisanie zgody na to, aby jedna osoba była członkiem spółdzielni, nie powinno być utożsamiane z oddaniem jej mieszkania ani z rezygnacją ze spłaty. Ma to przede wszystkim znaczenie organizacyjne wobec spółdzielni, choć treść dokumentu może mieć później znaczenie dowodowe.
Jeżeli między spadkobiercami istnieje konflikt, najbezpieczniej rozdzielić sprawy: osobno uporządkować kontakt ze spółdzielnią, a osobno złożyć wniosek o dział spadku i zgłosić roszczenia o spłatę, rozliczenie kosztów oraz ewentualne wynagrodzenie za korzystanie z całego lokalu.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
