Czy można sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez zgody współwłaściciela?

Rozporządzanie spadkiem

Z załączonego do sprawy dokumentu wynika, że aktualnie dysponuje Pani jedynie postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. Takie postanowienie sądu określa osoby, które dziedziczą spadek po zmarłym oraz wysokość przypadającego na nich udziału spadkowego. Nie wskazuje ono natomiast, jakie przedmioty należące do spadku nabywają poszczególne osoby. Zgodnie z art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, zwaną dalej w skrócie K.c. lub Kodeksem cywilnym, „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu, tj. przepisów dotyczących wspólności majątku spadkowego i działu spadku”. Zgodnie z art. 195 K.c. „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)". Natomiast zgodnie z art. 196 § 1 K.c. „współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną”.

Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Natomiast do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). Ważny w kontekście Pani przykładu jest art. 1036 K.c., zgodnie z którym „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”.

Dokonanie działu spadku

Z uwagi na to, że do tej pory nie podzieliliście Państwo spadku, zasadne jest wystąpienie o dział spadku. W postępowaniu działowym określa się, co wchodzi w skład spadku, wyszczególnia się przedmioty tego spadku, wyznacza się ich wartości oraz można znieść współwłasność tych rzeczy/nieruchomości poprzez sprzedaż i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży zgodnie z udziałami lub też przyznanie danej rzeczy/nieruchomości jednemu ze spadkobierców na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców. Przeprowadzenie działu spadku umożliwi Państwu rozporządzenie przedmiotami należącymi do spadku.

Jeżeli chodzi o dział spadku, to może on nastąpić albo na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, albo na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców (art. 1037 § 1 K.c.). Nadto, jeżeli do spadku należy nieruchomość, to umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego lub też dział powinien być przeprowadzony przed sądem powszechnym.

Podział majątku wspólnego

Jeżeli przedmiotem majątku spadkowego jest majątek wspólny (wspólność majątkowa małżeńska), to aby przeprowadzić dział spadku, należy również dokonać podziału majątku wspólnego rodziców. W tym celu we wniosku o przeprowadzenie działu spadku należy wskazać:

1) informację, że małżonkowie posiadali wspólny majątek (łączyła ich wspólność majątkowa małżeńska);

2) informację, czy udziały małżonków w majątku wspólnym są równe, czy też nierówne, a jeśli nierówne to dlaczego i w jakim stosunku;

3) wymienić poszczególne przedmioty, które stanowiły majątek spadkowy po zmarłych, oraz określić ich wartość (art. 680 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego, zwany dalej w skrócie K.p.c.);

4) żądanie przeprowadzenia podziału majątku wspólnego zmarłych małżonków;

5) żądanie przeprowadzenia działu spadku po zmarłych oraz wskazać, w jaki sposób ten dział ma wyglądać.

W związku z tym, że w skład spadku wchodzi nieruchomość, to wraz z wnioskiem należy przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy (art. 680 § 2 K.p.c.). Takimi dowodami mogą być: akt notarialny nabycia nieruchomości czy też odpis z księgi wieczystej nieruchomości.

Sądowe koszty działu spadku

Z uwagi na koszty, jakie wiążą się ze złożeniem sprawy do sądu, warto porozumieć się co do przeprowadzonego działu spadku, co będzie miało wpływ na wysokość opłat stałych, których wniesienie warunkuje rozpoznanie sprawy przez sąd. Koszty postępowania będą przedstawiały się następująco:

1) 1000,00 zł od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej, a w przypadku gdy wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, to wówczas pobiera się opłatę stałą w kwocie 300,00 zł (art. 38 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych);

2) 500,00 zł od wniosku o dział spadku, a jeżeli zawiera zgodny projekt tego działu, to wówczas pobiera się opłatę w wysokości 300,00 zł (art. 51 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych); natomiast w sytuacji, gdy wniosek o dział spadku połączony jest ze zniesieniem współwłasności, to opłata wynosi 1000,00 zł, a w przypadku zgodnego projektu takiego działu 600,00 zł (art. 51 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ).

Przeprowadzenie działu spadku umożliwi przyznanie nieruchomości jednej lub dwóm osobom z obowiązkiem spłaty pozostałych. Wówczas nie będzie problemu ze sprzedażą nieruchomości.

Wniosek do sądu o możliwość sprzedaży

Drugim wariantem jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na przeprowadzenie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością, tj. jej sprzedaż. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 199 K.c. „w braku zgody na rozporządzenie rzeczą wspólną współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzekanie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Aktualnie istnieje możliwość łączenia się z sądem w trybie wideokonferencji, zatem osoby, które mieszkają poza granicami kraju, mogą połączyć się z sądem zdalnie bez konieczności osobistego stawiennictwa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.