Czy można unieważnić umowę dożywocia mieszkania?

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 i następnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

W praktyce najważniejsze jest to, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już przy podpisaniu aktu notarialnego. Nie jest to obietnica przekazania mieszkania w przyszłości. Jednocześnie nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia, co wynika z art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego. To prawo jest ujawniane w księdze wieczystej albo może zostać ujawnione na podstawie aktu notarialnego.

Jeżeli umowa została zawarta z dwojgiem dożywotników, na przykład z ciocią i wujkiem, zastosowanie ma art. 911 Kodeksu cywilnego. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Oznacza to, że po śmierci cioci nie wykonuje się już świadczeń wobec niej, ale trzeba nadal wykonywać obowiązki wobec wujka jako pozostałego przy życiu dożywotnika.

Nie oznacza to natomiast, że wujek może samodzielnie, bez wyroku sądu i bez podstaw prawnych, „zabrać” część cioci albo swoją część mieszkania. Jeżeli własność została skutecznie przeniesiona umową dożywocia, spór dotyczy przede wszystkim dalszego wykonywania obowiązków albo ewentualnej ingerencji sądu w umowę.

Czy można odwołać albo unieważnić umowę dożywocia?

Umowy dożywocia nie „odwołuje się” tak jak darowizny. To ważna różnica. Przy darowiźnie w określonych sytuacjach można rozważać odwołanie z powodu rażącej niewdzięczności, natomiast dożywocie jest umową odpłatną i wzajemną: jedna strona przenosi własność nieruchomości, a druga zobowiązuje się do określonych świadczeń osobistych i majątkowych.

Unieważnienie umowy dożywocia jest możliwe tylko na zasadach ogólnych, na przykład gdy przy zawieraniu aktu notarialnego wystąpiła wada oświadczenia woli, brak świadomości lub swobody, pozorność albo inna poważna wada czynności prawnej. Sam późniejszy konflikt rodzinny, niechęć do nabywców albo wpływ nowego partnera dożywotnika zwykle nie oznaczają nieważności umowy zawartej kilka lat wcześniej.

Inną instytucją jest sądowa zmiana albo rozwiązanie umowy dożywocia na podstawie art. 913 Kodeksu cywilnego. To właśnie ta droga najczęściej pojawia się w sporach, gdy dożywotnik twierdzi, że nie może już pozostawać z nabywcami w bezpośrednich relacjach albo że opieka nie jest wykonywana prawidłowo.

Zamiana dożywocia na rentę

Zgodnie z art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd może na żądanie jednej z nich zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte prawem dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

To rozwiązanie jest mniej radykalne niż rozwiązanie całej umowy. W praktyce sąd może uznać, że skoro strony są skonfliktowane i codzienna osobista opieka jest nierealna, zamiast osobistych świadczeń nabywca będzie płacił dożywotnikowi rentę. Wysokość renty powinna odpowiadać wartości tych świadczeń, które zastępuje.

Dla nabywcy nieruchomości istotne jest wykazanie, że obowiązki były wykonywane albo że istniała realna gotowość ich wykonywania, ale dożywotnik odmawiał współpracy, zerwał kontakt lub został nastawiony przeciwko nabywcom przez osobę trzecią. Nie każda odmowa kontaktu automatycznie uzasadnia obciążenie nabywcy rentą, ale w razie całkowitego rozpadu relacji sąd będzie badał, czy dalsza osobista styczność stron jest możliwa.

Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd

Najdalej idącym żądaniem jest rozwiązanie umowy dożywocia. Zgodnie z art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego w wypadkach wyjątkowych sąd może, na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Sformułowanie „wypadki wyjątkowe” ma duże znaczenie. Rozwiązanie umowy nie jest zwykłą konsekwencją konfliktu. Sąd powinien sięgać po nie ostrożnie, zwłaszcza gdy możliwe jest zabezpieczenie interesu dożywotnika przez mniej radykalny środek, czyli rentę.

W wyroku z 25 maja 2016 r., sygn. akt V CSK 499/15, Sąd Najwyższy podkreślił, że sama sytuacja, w której strony nie mogą pozostawać w bezpośredniej styczności, nie wystarcza jeszcze do rozwiązania umowy. Wyjątkowy wypadek może zachodzić zwłaszcza wtedy, gdy dochodzi do pokrzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości. Jeżeli natomiast źródłem konfliktu jest wyłącznie zachowanie dożywotnika, jego decyzja o zerwaniu relacji albo wpływ osoby trzeciej, rozwiązanie umowy powinno być oceniane bardzo ostrożnie.

W opisanej sytuacji oznacza to, że wujek może wystąpić do sądu, ale sam fakt, że ma nową partnerkę i zmienił nastawienie do osób zobowiązanych, nie przesądza jeszcze o odebraniu mieszkania. Kluczowe będzie to, czy zobowiązani faktycznie naruszali swoje obowiązki, czy odmawiali opieki, czy działali na szkodę wujka oraz czy da się zabezpieczyć jego interes w inny sposób niż przez rozwiązanie umowy.

Co może zrobić wujek?

Pozostały przy życiu dożywotnik może przede wszystkim domagać się wykonywania obowiązków wynikających z aktu notarialnego i Kodeksu cywilnego. Jeżeli uważa, że obowiązki nie są wykonywane, może wezwać zobowiązanych do ich wykonywania, żądać konkretnych świadczeń, a w razie sporu wystąpić do sądu.

W praktyce najczęściej wujek mógłby żądać zamiany świadczeń na rentę albo, w dużo poważniejszym wariancie, rozwiązania umowy dożywocia. Może też próbować składać zawiadomienia, pisma albo wpisywać ostrzeżenia w księdze wieczystej, ale samo pismo, groźba albo namowa nowej partnerki nie powodują automatycznej utraty własności przez nabywców.

Jeżeli w księdze wieczystej pojawi się nowy wpis, ostrzeżenie albo wzmianka, trzeba sprawdzić jego podstawę. W takich sprawach przydatne jest rozumienie, czym to jest wzmianka w księdze wieczystej, ponieważ sama wzmianka nie zawsze oznacza, że prawo drugiej strony zostało już skutecznie wpisane.

Jak bronić się przed żądaniem rozwiązania umowy?

Osoba zobowiązana z umowy dożywocia powinna przede wszystkim unikać działań, które mogłyby wyglądać jak porzucenie dożywotnika. Nawet jeżeli relacje są trudne, warto proponować konkretną pomoc: zakupy, wizyty lekarskie, opiekę w chorobie, kontakt telefoniczny, opłaty, wsparcie w domu albo inne świadczenia wynikające z aktu notarialnego.

W razie sporu trzeba gromadzić dowody. Mogą to być wiadomości SMS, e-maile, potwierdzenia przelewów, rachunki za zakupy i leki, dokumentacja wizyt lekarskich, potwierdzenia prób kontaktu, zeznania sąsiadów lub rodziny, a także notatki z sytuacji, w których dożywotnik odmawiał przyjęcia pomocy.

Jeżeli nowa partnerka wujka izoluje go od dotychczasowych opiekunów, warto zachować spokojną i udokumentowaną komunikację. Należy pisać konkretnie: kiedy można przyjechać, jaką pomoc oferujecie, jakie obowiązki z aktu notarialnego chcecie wykonać. W sądzie znaczenie ma nie tylko subiektywne poczucie krzywdy, ale fakty: czy zobowiązani byli gotowi wykonywać umowę i czy dożywotnik miał realnie zapewnioną opiekę.

Czy nowa partnerka wujka ma prawa do mieszkania?

Sama nowa partnerka dożywotnika nie uzyskuje praw do mieszkania tylko dlatego, że pozostaje z nim w związku. Nie może też samodzielnie cofnąć umowy dożywocia ani przenieść nieruchomości na siebie. Może natomiast wpływać na decyzje wujka, nakłaniać go do sporu albo do sporządzenia testamentu obejmującego inny majątek, jeżeli taki majątek nadal należy do wujka.

Warto oddzielić dwie kwestie. Pierwsza to mieszkanie przeniesione już umową dożywocia. Druga to pozostały majątek wujka, który może podlegać dziedziczeniu, testamentowi, zachowkowi albo innym roszczeniom spadkowym. Jeżeli w tle pojawiają się podejrzenia manipulacji dokumentami, innym problemem jest podejrzenie fałszerstwa testamentu i ukrywania majątku.

Podobnie osobną sprawą są konflikty o testament, zachowek lub wydziedziczenie. Jeżeli w rodzinie pojawi się testament krzywdzący część bliskich, przydatny może być materiał o sytuacji, jaką jest wydziedziczenie bez powodu walka o sprawiedliwość.

Śmierć jednego dożywotnika a obowiązki po umowie

Po śmierci cioci obowiązki osobiste wobec niej ustały, ale jeżeli umowa obejmowała również wujka, to obowiązki wobec niego trwają nadal. Trzeba więc sprawdzić akt notarialny: kto był zbywcą nieruchomości, na czyją rzecz ustanowiono dożywocie, jakie świadczenia opisano w umowie i czy strony zmodyfikowały ustawowy zakres obowiązków.

Obowiązek sprawienia pogrzebu dotyczy dożywotnika i wynika z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. Rozliczenia świadczeń pobranych już po śmierci, emerytury albo renty zmarłej osoby to jednak odrębny temat. Przykładowo innego rodzaju problemem jest sytuacja, gdy ostatnia renta zmarłego wydana na koszty budzi wątpliwości co do ewentualnego zwrotu.

Jeżeli opieka nad dożywotnikiem była powiązana ze świadczeniami publicznymi, trzeba dodatkowo pamiętać, że śmierć osoby wymagającej opieki może wpływać na prawo do świadczeń. Przykładem osobnego zagadnienia jest świadczenie pielęgnacyjne po śmierci opiekuna albo po śmierci osoby, nad którą sprawowana była opieka.

FAQ

Czy wujek może sam odebrać mieszkanie po umowie dożywocia?

Nie. Jeżeli własność została przeniesiona aktem notarialnym, wujek nie może samym oświadczeniem odebrać mieszkania. Może natomiast wystąpić do sądu z żądaniem zamiany świadczeń na rentę albo, wyjątkowo, rozwiązania umowy.

Czy śmierć cioci powoduje powrót części mieszkania do spadku?

Co do zasady nie. Jeżeli nieruchomość została już skutecznie przeniesiona na nabywców w umowie dożywocia, śmierć jednego z dożywotników powoduje odpowiednie zmniejszenie prawa dożywocia, a nie automatyczny powrót części mieszkania do spadku. Trzeba jednak zawsze sprawdzić treść aktu notarialnego.

Czy konflikt wystarczy do rozwiązania umowy dożywocia?

Sam konflikt zwykle nie wystarcza. Konflikt może uzasadniać zamianę świadczeń na rentę, jeżeli strony nie mogą pozostawać w bezpośredniej styczności. Rozwiązanie umowy wymaga wyjątkowych okoliczności.

Czy nowa partnerka dożywotnika ma wpływ na ważność umowy?

Nie ma bezpośredniego prawa do unieważnienia ani rozwiązania umowy. Może jednak faktycznie wpływać na decyzje dożywotnika, dlatego w razie konfliktu warto dokumentować próby wykonywania opieki i komunikację z dożywotnikiem.

Czy sąd może zamienić opiekę na pieniądze?

Tak. Jeżeli relacje między stronami są tak złe, że nie można wymagać osobistego kontaktu, sąd może zamienić wszystkie albo niektóre świadczenia z dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości.

Jakie dowody są ważne w sprawie o dożywocie?

Znaczenie mają przede wszystkim dowody wykonywania obowiązków: potwierdzenia zakupów i przelewów, wiadomości, dokumentacja medyczna, zeznania świadków, notatki z prób kontaktu oraz dowody odmowy przyjęcia pomocy przez dożywotnika.

Czy warto od razu przestać kontaktować się z dożywotnikiem, jeśli jest konflikt?

Nie. Zerwanie kontaktu może zostać wykorzystane przeciwko zobowiązanym. Bezpieczniej jest nadal oferować pomoc w spokojny, udokumentowany sposób, chyba że kontakt zagraża bezpieczeństwu albo istnieją inne poważne przeszkody.

Podsumowanie

Umowa dożywocia daje nabywcy własność nieruchomości, ale nakłada na niego trwałe obowiązki wobec dożywotnika. Po śmierci jednego z dożywotników obowiązki wobec zmarłej osoby wygasają, natomiast wobec pozostałego dożywotnika trwają nadal. Wujek może skierować sprawę do sądu, ale nowa relacja osobista, wpływ partnerki albo rodzinny konflikt nie oznaczają automatycznie, że odzyska mieszkanie.

Najważniejsze jest to, aby nie dopuścić do wrażenia, że zobowiązani porzucili dożywotnika. Trzeba znać treść aktu notarialnego, wykonywać obowiązki albo dokumentować gotowość ich wykonywania i reagować na pisma lub pozew. W sprawach podobnych do opisanej rozstrzygnięcie zależy od konkretnych faktów: zachowania stron, dowodów, zakresu opieki i treści umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 908-913.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2016 r., sygn. akt V CSK 499/15 - orzeczenie SN.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.