Jak przejąć mieszkanie po mamie za zgodą rodzeństwa

Od czego zacząć sprawę spadkową po mamie?

Pierwszym krokiem jest ustalenie, kto formalnie dziedziczy po zmarłej mamie. Jeżeli mama była wdową i nie pozostawiła testamentu, do spadku dochodzą jej dzieci w częściach równych. Jeżeli któreś z dzieci nie dożyło otwarcia spadku, jego udział może przypaść jego dzieciom, czyli wnukom spadkodawczyni. Inaczej ustala się krąg spadkobierców, gdy zmarły nie miał dzieci, na przykład przy dziedziczeniu po bezdzietnej cioci bez testamentu.

Rodzinne ustalenie, że mieszkanie ma ostatecznie przypaść tylko jednej osobie, jest ważne praktycznie, ale nie przenosi jeszcze własności. Najpierw potrzebny jest dokument potwierdzający dziedziczenie: akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Dopiero po tym etapie można przeprowadzić dział spadku, w którym mieszkanie zostanie przyznane jednemu spadkobiercy, a pozostali zgodzą się na brak spłat albo na określone spłaty.

Zobacz również: mieszkanie po ojcu dla mamy

Notarialne poświadczenie dziedziczenia

Najszybszą drogą jest zwykle wizyta u notariusza i sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia. Notariusz może to zrobić wtedy, gdy między spadkobiercami nie ma sporu co do kręgu osób dziedziczących, testamentu, udziałów ani ważności składanych oświadczeń.

W praktyce u notariusza powinni uczestniczyć wszyscy, którzy mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi lub testamentowi. Jeżeli rodzeństwo przebywa za granicą, nie chce przyjechać albo nie ma pełnej zgody co do treści czynności, wygodniejsza może być droga sądowa.

Do notariusza warto przygotować przede wszystkim: odpis aktu zgonu mamy, odpisy aktów urodzenia dzieci, odpisy aktów małżeństwa osób, które zmieniły nazwisko, numer PESEL spadkodawczyni, dane spadkobierców oraz dokumenty dotyczące mieszkania, w szczególności numer księgi wieczystej. Jeżeli istnieje testament notarialny lub inny testament, trzeba go przedłożyć.

Zobacz również: czy trzeba być osobiście na sprawie spadkowej

Stwierdzenie nabycia spadku w sądzie

Jeżeli notarialne poświadczenie dziedziczenia nie jest możliwe albo rodzina woli postępowanie sądowe, należy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku do sądu rejonowego. Co do zasady właściwy jest sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a gdy nie da się go ustalić - sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część.

We wniosku trzeba wskazać spadkodawcę, datę i miejsce śmierci, wszystkich znanych spadkobierców, podstawę dziedziczenia oraz dołączyć akty stanu cywilnego. Sąd kończy sprawę postanowieniem, w którym wskazuje, kto i w jakich udziałach nabył spadek.

Warto pamiętać, że postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku ani akt poświadczenia dziedziczenia nie dzielą jeszcze mieszkania między spadkobierców. Te dokumenty potwierdzają tylko udziały w całym spadku.

Po uzyskaniu orzeczenia warto sprawdzić, jakie dalsze formalności obejmuje etap opisany jako prawomocne postanowienie o nabyciu spadku – co dalej, ponieważ samo potwierdzenie udziałów nie kończy jeszcze sprawy mieszkania.

Dlaczego samo „zrzeczenie się” rodzeństwa nie wystarczy?

Po śmierci spadkodawcy potocznie mówi się często, że rodzeństwo „zrzeknie się spadku”. Prawnie trzeba jednak rozróżnić kilka sytuacji. Zrzeczenie się dziedziczenia jest umową zawieraną za życia przyszłego spadkodawcy, a więc po śmierci mamy nie można już w ten sposób zrezygnować z dziedziczenia po niej. Warto przy tym wiedzieć, co zrobić, aby zrzec się spadku i kiedy taka rezygnacja jest w ogóle możliwa.

Odrzucenie spadku po śmierci mamy również nie zawsze rozwiązuje problem. Spadkobierca ma co do zasady 6 miesięcy na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku, licząc od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania. Odrzucenie spadku powoduje jednak, że dana osoba jest traktowana tak, jakby nie dożyła otwarcia spadku. W konsekwencji jej udział może przejść na jej dzieci, co może skomplikować sprawę zamiast ją uprościć.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, że mieszkanie ma przypaść jednej osobie, najczęściej bezpieczniejszym rozwiązaniem jest przyjęcie spadku, a następnie dział spadku z przyznaniem mieszkania tej osobie.

Dział spadku, czyli przekazanie mieszkania jednej osobie

Po potwierdzeniu nabycia spadku trzeba przeprowadzić dział spadku. To właśnie w tym etapie ustala się, że konkretne mieszkanie przypadnie jednej osobie, a pozostali spadkobiercy nie otrzymają spłat albo otrzymają spłaty w uzgodnionej wysokości.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku wymaga formy aktu notarialnego. W akcie notarialnym można wskazać, że mieszkanie zostaje przyznane jednemu ze spadkobierców, a pozostali zrzekają się spłat albo potwierdzają, że zostały już rozliczone. Notariusz zadba również o odpowiednią formę czynności przenoszącej własność.

Gdy nie ma zgody między spadkobiercami, dział spadku trzeba przeprowadzić przed sądem. Sąd może przyznać mieszkanie jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych, zarządzić sprzedaż albo zastosować inny sposób podziału zależny od składu majątku i żądań uczestników.

Czy można załatwić stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku razem?

W sądzie można połączyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku z wnioskiem o dział spadku, ale w praktyce nie zawsze jest to najszybsze rozwiązanie. Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, najpierw można uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza, a następnie u tego samego albo innego notariusza podpisać umowny dział spadku dotyczący mieszkania.

Jeżeli sprawa ma trafić do sądu, warto od razu przygotować zgodny projekt działu spadku: kto otrzymuje mieszkanie, czy są spłaty, w jakim terminie mają być zapłacone i kto ponosi koszty. Zgodny projekt zwykle upraszcza postępowanie.

Wpis do księgi wieczystej po dziale spadku

Po zakończeniu działu spadku trzeba zadbać o księgę wieczystą mieszkania. Jeżeli dział spadku następuje u notariusza, notariusz może złożyć wniosek wieczystoksięgowy elektronicznie. Jeżeli sprawa kończy się w sądzie, właściciel powinien dopilnować złożenia wniosku o wpis prawa własności w księdze wieczystej.

Do wpisu potrzebny jest dokument będący podstawą nabycia własności, czyli akt notarialny działu spadku albo prawomocne postanowienie sądu o dziale spadku. Sam akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku wpisuje spadkobierców według udziałów, ale nie zawsze wystarczy do ujawnienia jednej osoby jako właściciela całości mieszkania. Pełną ścieżkę od potwierdzenia dziedziczenia po dział spadku i wpis opisuje materiał o tym, jak przebiega formalności spadkowe i księga wieczysta.

Podatek i zgłoszenie SD-Z2

Dzieci należą do najbliższej grupy podatkowej i mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Aby nie utracić zwolnienia przy nabyciu spadku, trzeba co do zasady zgłosić nabycie właściwemu urzędowi skarbowemu na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, w szczególności od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Wartość mieszkania i innych składników spadku spadkobiercy określają według wartości rynkowej. Jeżeli w dziale spadku jedna osoba otrzymuje więcej, niż wynosił jej udział, a pozostali nie otrzymują spłat, mogą pojawić się dodatkowe skutki podatkowe. Zależą one od konstrukcji aktu i relacji rodzinnych, dlatego przy mieszkaniu warto omówić tę część z notariuszem lub doradcą podatkowym.

Przeczytaj również: spadek po mamie i darowizna domu

FAQ

Czy rodzeństwo może po prostu zrzec się mieszkania po mamie?

Po śmierci mamy nie zawiera się już umowy zrzeczenia dziedziczenia, bo taka umowa jest możliwa tylko za życia spadkodawcy. Najczęściej należy najpierw potwierdzić dziedziczenie, a potem przeprowadzić dział spadku, w którym mieszkanie przypadnie jednej osobie.

Czy odrzucenie spadku przez rodzeństwo jest dobrym rozwiązaniem?

Niekoniecznie. Odrzucenie spadku może spowodować, że udział przejdzie na dzieci osoby odrzucającej spadek. Jeżeli celem jest przekazanie mieszkania jednemu z rodzeństwa, dział spadku bywa prostszy i bezpieczniejszy.

Czy dział spadku dotyczący mieszkania musi być u notariusza?

Jeżeli spadkobiercy chcą zawrzeć umowę działu spadku, a w spadku jest nieruchomość, potrzebny jest akt notarialny. Alternatywą jest sądowy dział spadku, szczególnie gdy nie ma zgody co do podziału albo spłat.

Czy sąd może przyznać mieszkanie jednej osobie bez spłat?

Tak, jeżeli pozostali spadkobiercy wyrażą na to zgodę i sąd uzna taki podział za dopuszczalny. Gdy zgody nie ma, sąd zwykle rozważa spłaty odpowiadające wartości udziałów.

Kiedy trzeba złożyć SD-Z2 po mamie?

Co do zasady najbliższa rodzina, w tym dzieci, powinna złożyć formularz SD-Z2 w terminie 6 miesięcy, aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Termin zależy od sposobu potwierdzenia dziedziczenia, dlatego warto pilnować daty uprawomocnienia postanowienia sądu albo rejestracji aktu poświadczenia dziedziczenia.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o przyjęciu i odrzuceniu spadku, stwierdzeniu nabycia spadku oraz dziale spadku.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu spadkowym.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, w zakresie aktu poświadczenia dziedziczenia i czynności notarialnych dotyczących nieruchomości.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w zakresie zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny i obowiązku zgłoszenia SD-Z2.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w zakresie opłat od wniosków spadkowych i wieczystoksięgowych.