Mama zapisała dom mojej siostrze

W Pana sprawie w pierwszej kolejności powinien Pan sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Z niej dowie się Pan, kto i na jakiej podstawie był i jest właścicielem domu. Fakt, że dom był budowany w trakcie małżeństwa, nie oznacza, że Pana rodzice byli jego współwłaścicielami. Jeżeli działka należała do Pana mamy, to dom wybudowany na tej ziemi stanowi składową część nieruchomości.

W tej materii znacznie będzie miała stara rzymska zasada superficies solo cedit (łac. to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi), w Kodeksie cywilnym wyrażona w art. 48 i 191.

Stosownie do art. 48 „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. Natomiast zgodnie z art. 191 „własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”.

Z powyższego wynika, że jeśli Pana mama była właścicielką gruntu, to ona jest zatem właścicielem domu posadowionego na nim. Równie dobrze mogła mieć miejsce sytuacja, że po śmierci Pana ojca mama mogła w wyniku działu spadku przejąć spadek po zmarłym (w tym i 1/2 udziału w nieruchomości, jeśli ojciec był współwłaścicielem nieruchomości). Proszę sobie przypomnieć, czy sprawa spadkowa po ojcu została przeprowadzona i czy doszło do działu spadku.

Jeżeli Pana mama była jedyną właścicielką nieruchomości, to mogła wówczas całość darować Pana siostrze. Jeżeli mama przepisała całą nieruchomość na Pana siostrę, to niestety nie ma Pan żadnych praw do tego domu. Może Pan w takiej sytuacji domagać się od siostry jedynie zachowku, jeśli oczywiście są ku temu przesłanki. Dlatego też warto dowiedzieć się, czy faktycznie zmarła mama przepisała nieruchomość na rzecz siostry i przede wszystkim, w jakiej formie (umowa darowizny, umowa dożywocia, testament itp.). Jeśli okaże się, że miało miejsce nieodpłatnie przeniesienie nieruchomości na rzecz siostry (umowa darowizny, testament), to może Pan domagać się od siostry zachowku. Jeżeli będzie to umowa dożywocia – zachowek nie będzie Panu przysługiwał.

Jak zatem Pan widzi, w Pana sprawie jest zbyt wiele niewiadomych. Proszę zatem po pierwsze sprawdzić, kto był właścicielem nieruchomości wpisanym w księgę wieczystą, czy tylko Pana mama, czy też ojciec, a może jeszcze inne osoby. Po drugie proszę o informację, czy nieruchomość została nabyta przez rodziców w trakcie trwania małżeństwa, czy też była własnością jednego z nich przed małżeństwem. A może, któryś z rodziców otrzymał ją w spadku/darowiźnie od kogoś innego? Proszę również o podanie, czy siostra otrzymała tę nieruchomość w testamencie, czy jeszcze za życia mamy, np. poprzez notarialną darowiznę. Po otrzymaniu od Pana wyjaśnień powyższych kwestii zaktualizuję swoją odpowiedź zgodnie z przesłanymi przez Pana informacjami.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »