Działki bez księgi wieczystej w spadku

Czy trzeba wszczynać kolejne postępowanie spadkowe?

Nie zawsze. Jeżeli po mamie zostało już prawomocnie stwierdzone nabycie spadku albo sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia, to zasadniczo nie prowadzi się drugiej sprawy o nabycie spadku po tej samej osobie tylko dlatego, że odnaleziono kolejne składniki majątku. W takiej sytuacji problem dotyczy nie kręgu spadkobierców, lecz podziału pominiętych przedmiotów spadkowych.

Skoro wcześniejszy dział spadku objął tylko mieszkania, a działki nie zostały w nim uwzględnione, należy dokonać uzupełniającego działu spadku. Może on dotyczyć wyłącznie pominiętych działek. Nie trzeba powtarzać działu w zakresie mieszkań, jeżeli tamta umowa lub orzeczenie są prawidłowe i skuteczne.

Trzeba natomiast upewnić się, że istnieje dokument potwierdzający dziedziczenie po mamie oraz dokument potwierdzający, że mama nabyła działki po swojej matce. Jeżeli dysponuje Pan tylko niepełnym wypisem sądowym, notariusz może zażądać prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po babci albo innego kompletnego dokumentu wykazującego tytuł własności mamy.

Umowny dział spadku u notariusza

Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, sprawę można załatwić umownie. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działowa musi mieć formę aktu notarialnego, co wynika z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że wszyscy spadkobiercy powinni uzgodnić, że pominięte działki zostaną przyznane Panu. Mogą też ustalić, że nastąpi to bez spłat i dopłat, o ile taka jest ich zgodna wola. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt III CSK 74/13, wskazywał, że przy umownym dziale spadku nie zawsze musi występować pełna ekonomiczna ekwiwalentność świadczeń, ponieważ istotne znaczenie ma zgodna wola stron i wzajemne ustępstwa.

Należy jednak odróżnić takie rozwiązanie od potocznego określenia, że spadkobiercy chcą się zrzec działek. Zrzeczenie się dziedziczenia jest odrębną instytucją i co do zasady następuje za życia przyszłego spadkodawcy. Po śmierci spadkodawcy spadkobiercy nie zrzekają się już dziedziczenia po nim w odniesieniu do konkretnych działek, lecz dokonują działu spadku albo rozporządzają przysługującym im udziałem.

Czy wszyscy spadkobiercy muszą przyjechać do jednej kancelarii?

Dział spadku u notariusza nie musi odbywać się w miejscowości ostatniego zamieszkania mamy ani w miejscu położenia działek. Akt notarialny może zostać sporządzony w dowolnej kancelarii notarialnej w Polsce, o ile notariusz otrzyma komplet wymaganych dokumentów.

Co do zasady stronami umowy działowej muszą być wszyscy spadkobiercy. Nie oznacza to jednak, że każdy z nich zawsze musi stawić się osobiście w tej samej kancelarii. Spadkobierca może ustanowić pełnomocnika. Ponieważ czynność dotyczy nieruchomości i wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego oraz precyzyjnie wskazywać, do jakiej czynności pełnomocnik jest umocowany, na czyją rzecz mają przypaść działki i czy dział ma nastąpić bez spłat.

Oddzielne oświadczenia składane u różnych notariuszy mogą nie wystarczyć, jeżeli nie tworzą kompletnej umowy działowej między wszystkimi uprawnionymi. Najbezpieczniej jest wcześniej uzgodnić z wybranym notariuszem treść pełnomocnictw i listę dokumentów, aby uniknąć sytuacji, w której któryś dokument okaże się zbyt ogólny.

Brak księgi wieczystej dla działek

Brak księgi wieczystej nie oznacza, że nieruchomość nie może być przedmiotem działu spadku. Księga wieczysta jest rejestrem ujawniającym stan prawny nieruchomości, ale prawo własności może wynikać także z innych dokumentów, na przykład z prawomocnego postanowienia sądu, aktu notarialnego, decyzji administracyjnej albo innych dokumentów stanowiących tytuł własności.

W opisanej sytuacji kluczowe będzie wykazanie dwóch etapów: po pierwsze, że babcia była właścicielką albo współwłaścicielką działek, a po drugie, że mama skutecznie nabyła po niej udział lub własność tych nieruchomości. Następnie należy wykazać dziedziczenie po mamie przez obecnych spadkobierców.

Jeżeli dokument sądowy, którym Pan dysponuje, jest nieczytelny, niepełny albo nie ma wzmianki o prawomocności, trzeba wystąpić o właściwy odpis do sądu, który wydał orzeczenie, albo do archiwum, jeżeli akta zostały przekazane. Notariusz może odmówić sporządzenia aktu, jeżeli z dokumentów nie będzie jednoznacznie wynikało, że mama była uprawniona do działek.

Jakie dokumenty przygotować?

Dokładną listę dokumentów wskaże notariusz po analizie konkretnego stanu prawnego działek. Przy nieruchomościach bez księgi wieczystej zwykle potrzebne są w szczególności:

• prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po mamie albo akt poświadczenia dziedziczenia po mamie,
• dokument potwierdzający nabycie działek przez mamę po babci, na przykład prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po babci albo akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli był sporządzony,
• dokumenty potwierdzające wcześniejszy tytuł własności babci, jeżeli są potrzebne do wykazania ciągłości prawa,
• wypis z rejestru gruntów, najlepiej z adnotacją, że dokument jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
• wyrys z mapy ewidencyjnej, jeżeli będzie wymagany do oznaczenia nieruchomości albo założenia księgi wieczystej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo informację o braku planu i ewentualnych decyzjach dotyczących warunków zabudowy,
• inne zaświadczenia wymagane ze względu na charakter gruntu, na przykład dotyczące lasu, rewitalizacji, podziału geodezyjnego albo ograniczeń w obrocie nieruchomościami, jeżeli mają zastosowanie.

Po sporządzeniu aktu notarialnego albo po prawomocnym orzeczeniu sądu warto doprowadzić do założenia księgi wieczystej dla działek. Wniosek składa się do właściwego sądu wieczystoksięgowego, czyli sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste dla obszaru położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty wykazujące własność oraz dokumenty geodezyjne pozwalające oznaczyć nieruchomość.

Kiedy potrzebny będzie sądowy dział spadku?

Sądowy dział spadku będzie potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy choć jeden spadkobierca nie zgadza się na proponowany sposób podziału, nie chce podpisać aktu notarialnego, kwestionuje brak spłat albo istnieje spór co do tego, czy działki należały do spadku. Sąd może wówczas rozstrzygnąć, komu przyznać nieruchomość i czy należą się spłaty lub dopłaty.

Sprawę o dział spadku prowadzi sąd rejonowy. Co do właściwości miejscowej zasadą w postępowaniach spadkowych jest sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. Jeżeli tego miejsca nie da się ustalić, znaczenie może mieć miejsce, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. W określonych sytuacjach sąd spadku może też przekazać sprawę innemu sądowi, jeżeli przemawiają za tym względy celowości.

Postępowanie sądowe zwykle trwa dłużej niż umowa notarialna, ale ma tę zaletę, że pozwala zakończyć sprawę mimo braku jednomyślności. Jeżeli dokumenty własności są niepełne, sąd również będzie badał, czy działki rzeczywiście wchodziły w skład spadku, dlatego problemu dokumentów nie da się całkowicie pominąć.

Jak najbezpieczniej rozwiązać opisaną sprawę?

Najbardziej praktyczna ścieżka wygląda następująco: najpierw należy ustalić pełną historię prawną działek i zdobyć dokumenty potwierdzające własność mamy. Następnie trzeba uzgodnić ze wszystkimi spadkobiercami, że działki przypadną Panu, najlepiej z jasnym postanowieniem, czy dział następuje bez spłat i dopłat.

Jeżeli jest pełna zgoda, warto skontaktować się z notariuszem i przesłać mu skany dokumentów do wstępnej oceny. Notariusz wskaże, czy możliwe jest sporządzenie uzupełniającego działu spadku i jakie dodatkowe zaświadczenia są wymagane. Jeżeli któryś spadkobierca mieszka daleko, może udzielić pełnomocnictwa notarialnego według treści zaakceptowanej przez notariusza prowadzącego sprawę.

Jeżeli notariusz uzna, że dokumenty nie wystarczają, trzeba uzupełnić je w sądzie, starostwie, urzędzie gminy albo archiwum. Dopiero gdy nie uda się uzyskać zgody wszystkich spadkobierców lub pojawi się spór, należy rozważyć wniosek o sądowy dział spadku.

FAQ

Czy odnalezienie działek oznacza, że trzeba ponownie stwierdzać nabycie spadku po mamie?

Co do zasady nie. Jeżeli istnieje już prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia po mamie, trzeba uzupełnić dział spadku o pominięte działki, a nie ponownie ustalać krąg spadkobierców.

Czy działki bez księgi wieczystej można objąć aktem notarialnym?

Tak, ale trzeba wykazać własność spadkodawcy innymi dokumentami. Notariusz będzie wymagał dokumentów spadkowych, geodezyjnych i planistycznych, a czasem także dodatkowych zaświadczeń zależnych od rodzaju gruntu.

Czy pozostali spadkobiercy mogą po prostu zrzec się działek?

Po śmierci spadkodawcy nie jest to klasyczne zrzeczenie się dziedziczenia. W praktyce spadkobiercy powinni zawrzeć umowę działu spadku, w której zgodzą się, że działki przypadną jednej osobie, na przykład bez spłat i dopłat.

Czy umowę działu spadku trzeba podpisać w miejscowości położenia działek?

Nie. Umowny dział spadku może zostać sporządzony w dowolnej kancelarii notarialnej. Znaczenie ma komplet dokumentów i udział wszystkich spadkobierców, osobiście albo przez prawidłowo umocowanych pełnomocników.

Co zrobić, jeśli jeden spadkobierca nie zgadza się na przyznanie działek innej osobie?

Wtedy notarialny dział spadku nie będzie możliwy, ponieważ wymaga zgody wszystkich stron. Pozostaje złożenie wniosku o sądowy dział spadku, w którym sąd rozstrzygnie sposób podziału i ewentualne spłaty.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 58, art. 353¹, art. 1037, art. 1038, art. 1051 i art. 1053
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu spadkowym i dziale spadku
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt III CSK 74/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.