Czynsz z najmu po śmierci właściciela lokalu

Prawa i obowiązki zmarłego wynajmującego przechodzą na spadkobierców

Z chwilą śmierci właściciela mieszkania jego prawa i obowiązki majątkowe przechodzą na spadkobierców. Dotyczy to również praw i obowiązków wynikających z umowy najmu. Podstawą jest art. 922 § 1 K.c., zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców.

Jeżeli nie było testamentu, a po zmarłym pozostała żona i dwoje dzieci, każdy z nich dziedziczy co do zasady po 1/3 spadku. Ostateczny udział należy jednak zawsze ustalić na podstawie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego u notariusza.

Do czasu działu spadku wynajmowane mieszkanie pozostaje składnikiem majątku wspólnego spadkobierców. Podobne pytania o uprawnienia pojawiają się przy śmierci współwłaściciela mieszkania. Czynsz jest pożytkiem z tego składnika majątku, dlatego zasadniczo przypada spadkobiercom stosownie do ich udziałów. Samo techniczne wpłacanie pieniędzy na konto jednej osoby nie rozstrzyga jeszcze, komu podatkowo i cywilnoprawnie przypada przychód.

Czy cały czynsz może trafiać do wdowy?

Tak, spadkobiercy mogą ustalić, że najemca będzie wpłacał cały czynsz wdowie po zmarłym. W praktyce warto jednak rozdzielić dwie kwestie: po pierwsze, kto ma prawo przyjmować płatność od najemcy, a po drugie, kto jest właścicielem ekonomicznym tej kwoty i kto powinien ją rozliczyć podatkowo.

Jeżeli dzieci jedynie upoważniają matkę do odbioru pieniędzy, to matka działa w zakresie ich części jako osoba przyjmująca płatność. Wtedy nadal może powstać pytanie, czy dzieci uzyskały przychód z najmu w przypadającej im części. Jeżeli natomiast dzieci rezygnują z należnej im części czynszu na rzecz matki, urząd skarbowy może potraktować to jako darowiznę lub inne nieodpłatne przysporzenie na rzecz matki.

Dlatego w piśmie nie warto pisać jedynie: „nie pobieramy czynszu”. Lepiej wskazać, jaki jest rzeczywisty zamiar stron: czy chodzi o upoważnienie matki do odbioru czynszu, przekazywanie jej udziału dzieci w czynszu, czy ustalenie między spadkobiercami, że do czasu działu spadku to matka będzie pobierała pożytki z lokalu.

Rozliczenie podatku od najmu po śmierci właściciela

Przychody z najmu prywatnego są rozliczane według zasad właściwych dla najmu prywatnego, obecnie co do zasady ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przy współwłasności przychód przypisuje się zasadniczo współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów, chyba że z ważnego porozumienia i rzeczywistego sposobu wykonywania praw wynika inne rozliczenie.

Jeżeli urząd skarbowy uzna, że dzieci przekazują matce swoje części czynszu, może badać skutki w podatku od spadków i darowizn. Matka jako osoba z najbliższej rodziny może korzystać ze zwolnienia dla tak zwanej grupy zerowej, ale przy przekroczeniu ustawowego progu nabyć od jednego darczyńcy trzeba dochować formalności, przede wszystkim złożyć zgłoszenie SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego oraz odpowiednio udokumentować przekazanie środków pieniężnych.

W praktyce należy osobno liczyć przysporzenia od każdego dziecka. Jeżeli matka otrzymuje część czynszu należną córce i część należną synowi, są to świadczenia od dwóch różnych osób. Do limitu bierze się pod uwagę także wcześniejsze nabycia od tej samej osoby w okresie przewidzianym ustawą.

Jak napisać oświadczenie spadkobierców?

Nie istnieje urzędowy wzór takiego oświadczenia. Pismo powinno być proste, ale precyzyjne. Można je złożyć jako wspólne porozumienie wszystkich spadkobierców albo jako osobne oświadczenia dzieci. Z praktycznego punktu widzenia wspólne porozumienie podpisane przez wszystkich zainteresowanych jest czytelniejsze dla najemcy i dla urzędu skarbowego.

W piśmie warto zamieścić następujące elementy:

• dane zmarłego właściciela mieszkania oraz datę jego śmierci,
• dane spadkobierców i ich udziały wynikające z aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia sądu,
• oznaczenie mieszkania, najlepiej z adresem i numerem księgi wieczystej (warto przy okazji sprawdzić, czy nie występuje błąd w księdze wieczystej po spadku),
• wskazanie umowy najmu, najemcy oraz wysokości czynszu,
• zgodę dzieci, aby najemca wpłacał cały czynsz na rachunek matki,
• wyjaśnienie, czy matka przyjmuje całość czynszu wyłącznie jako osoba upoważniona, czy dzieci przekazują jej swoje części czynszu,
• datę, podpisy i wykaz załączników.

Do pisma warto dołączyć kopię aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, kopię umowy najmu oraz potwierdzenie numeru rachunku bankowego, na który najemca ma wpłacać czynsz.

Przykładowa treść oświadczenia

Poniższy wzór należy dostosować do konkretnej sytuacji. Jeżeli celem jest uniknięcie niejasności podatkowych, nie należy używać sformułowań sprzecznych z faktycznym sposobem rozliczeń.

Kiedy lepszy będzie dział spadku?

Jeżeli spadkobiercy chcą, aby mieszkanie faktycznie należało do matki i aby tylko ona miała prawo do całego czynszu, najprostszym docelowym rozwiązaniem jest dział spadku. Ponieważ chodzi o nieruchomość, dział spadku może wymagać aktu notarialnego, jeżeli jest dokonywany umownie.

W dziale spadku mieszkanie można przyznać matce ze spłatą dzieci albo bez spłat, jeżeli wszyscy spadkobiercy świadomie się na to godzą. Dopiero takie formalne uregulowanie własności usuwa wiele wątpliwości dotyczących tego, kto jest uprawniony do pobierania pożytków z mieszkania w przyszłości.

Do czasu działu spadku warto prowadzić prostą ewidencję: daty wpływów czynszu, kwoty czynszu, części przypadające na poszczególnych spadkobierców oraz informację, czy dzieci otrzymały pieniądze, czy przekazały je matce. Taka ewidencja przydaje się również w sporach między współwłaścicielami, na przykład gdy brat nie płaci za mieszkanie. Taka dokumentacja może okazać się istotna przy ewentualnych pytaniach urzędu skarbowego.

Zobacz również:

• to jest wzmianka w księdze wieczystej
• użytkowanie gruntu po ojcu a zasiedzenie
• wyłączyć dzieci małżonka ze spadku

FAQ

Czy dzieci muszą zrzekać się spadku, aby mama pobierała cały czynsz?

Nie. Zrzeczenie się dziedziczenia albo odrzucenie spadku to zupełnie inne instytucje. Jeżeli dzieci chcą jedynie, aby czynsz trafiał do matki, wystarczy odpowiednie porozumienie lub oświadczenie dotyczące pobierania czynszu. Nie pozbawia ono dzieci udziału w spadku.

Czy urząd skarbowy ma gotowy formularz takiego oświadczenia?

Nie ma jednego urzędowego wzoru. Pismo powinno jasno opisywać stan faktyczny, udziały spadkobierców, lokal, umowę najmu, sposób płatności czynszu oraz to, czy części czynszu przypadające dzieciom są przekazywane matce.

Czy samo oświadczenie wystarczy, żeby tylko mama rozliczała podatek od najmu?

Niekoniecznie. Jeżeli mieszkanie nadal należy do wszystkich spadkobierców, urząd może uznać, że przychód powstaje u każdego z nich proporcjonalnie do udziału. Aby ograniczyć ryzyko, trzeba zadbać o spójność oświadczenia, faktycznych przepływów pieniędzy i rozliczeń podatkowych.

Kiedy trzeba zgłosić darowiznę na formularzu SD-Z2?

W najbliższej rodzinie zwolnienie z podatku może wymagać zgłoszenia SD-Z2, gdy wartość nabyć od tej samej osoby przekracza ustawowy próg. Termin wynosi 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego. W przypadku pieniędzy ważne jest też właściwe udokumentowanie ich przekazania.

Co zrobić, jeśli najemca nie wie, komu płacić czynsz?

Najlepiej przekazać mu wspólne pisemne stanowisko spadkobierców wraz z dokumentem potwierdzającym nabycie spadku. Jeżeli między spadkobiercami istnieje spór i najemca nie może bezpiecznie ustalić wierzyciela, w skrajnych przypadkach może rozważać złożenie świadczenia do depozytu sądowego.

Przeczytaj również:

• depozyt po zmarłym mieszkańcu dps
• świadczenie pielęgnacyjne po śmierci opiekuna

Podsumowanie

Spadkobiercy mogą ustalić, że cały czynsz z mieszkania odziedziczonego po zmarłym będzie wpływał na konto wdowy. Trzeba jednak zadbać, aby pismo nie było wyłącznie techniczną informacją dla najemcy, ale jasno określało skutki między spadkobiercami. Najważniejsze jest rozróżnienie, czy matka tylko odbiera pieniądze w imieniu wszystkich, czy dzieci przekazują jej swoje części czynszu.

Jeżeli taki stan ma trwać dłużej, warto rozważyć dział spadku. Pozwala on uporządkować własność mieszkania i uniknąć corocznych wątpliwości dotyczących rozliczenia najmu oraz ewentualnych darowizn w rodzinie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.