Zbycie udziału w spadku na rzecz innego spadkobiercy

Czy spadkobiercy nieruchomości mogą być wpisani do księgi wieczystej?

Jeżeli lokal, dom albo udział w nieruchomości wchodzi do spadku, spadkobiercy mogą zostać ujawnieni w księdze wieczystej na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. Wniosek może dotyczyć ujawnienia wszystkich osób, które nabyły prawa po zmarłym, wraz z ich udziałami.

Nie da się jednak bezpiecznie przeprowadzić wpisu w taki sposób, aby ujawnić wyłącznie jednego spadkobiercę albo tylko osobę, która nabyła dodatkowy udział, a pominąć pozostałych współuprawnionych. Księga wieczysta ma odzwierciedlać rzeczywisty stan prawny. Jeżeli więc po zmarłym dziedziczy kilka osób, co do zasady w księdze powinny zostać ujawnione wszystkie osoby, których prawa wynikają ze spadkobrania albo późniejszych umów.

W praktyce oznacza to, że samo nabycie udziału od jednego współspadkobiercy nie zawsze rozwiązuje problem wieloosobowej współwłasności. Jeżeli celem jest skupienie całego prawa do lokalu w ręku jednej osoby, zwykle trzeba nabyć udziały od wszystkich pozostałych uprawnionych albo przeprowadzić dział spadku lub zniesienie współwłasności. Więcej o formalnościach po dziedziczeniu nieruchomości znajdziesz w materiale: wpis spadkobierców do księgi wieczystej.

Zbycie udziału w spadku

Podstawową zasadę określa art. 1051 Kodeksu cywilnego: spadkobierca, który spadek przyjął, może zbyć spadek w całości lub w części; to samo dotyczy zbycia udziału spadkowego. Zbycie może być odpłatne, np. sprzedaż, albo nieodpłatne, np. darowizna. W praktyce możliwa jest również zamiana udziałów w spadku, jeżeli strony chcą rozliczyć prawa między sobą bez typowej sprzedaży. Zbliżonym rozwiązaniem bywa też przekazanie spadku córce lub innemu członkowi rodziny.

Ważne jest rozróżnienie dwóch sytuacji. Zbycie udziału w spadku oznacza przeniesienie udziału w całej masie spadkowej, a więc w ogóle praw i obowiązków przypadających zbywcy z tytułu dziedziczenia. Nie jest to tylko przeniesienie udziału w jednym mieszkaniu, samochodzie czy rachunku bankowym, chyba że strony wyraźnie dokonują czynności dotyczącej konkretnego składnika majątku.

Jeżeli strony chcą zawrzeć umowę sprzedaży, warto odrębnie ustalić wartość udziału i sposób rozliczenia. Praktyczne znaczenie ma wtedy odpłatne zbycie udziału w spadku, w tym wycena składników majątku, sprawdzenie długów i ustalenie, czy przedmiotem umowy ma być udział w całym spadku, czy udział w konkretnej rzeczy.

Akt notarialny i wpis do księgi wieczystej

Umowa zobowiązująca do zbycia spadku, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny albo inna umowa przenosząca spadek lub udział spadkowy wymaga formy aktu notarialnego. Wynika to z art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego. Umowa zawarta wyłącznie na piśmie, nawet podpisana przez obie strony, nie wystarczy i jest nieważna.

Jeżeli czynność obejmuje nieruchomość, udział w nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ujawnione w księdze wieczystej albo inne prawo podlegające ujawnieniu w księdze, notariusz co do zasady zamieszcza w akcie notarialnym wniosek o wpis w księdze wieczystej. Z tego powodu przy nabyciu udziału od jednego spadkobiercy trzeba liczyć się z tym, że księga będzie porządkowana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a nie tylko według oczekiwań jednej strony.

Jeżeli zbywca działa przez pełnomocnika, pełnomocnictwo powinno obejmować konkretną czynność i być udzielone w odpowiedniej formie. Przy czynności wymagającej aktu notarialnego notariusz zweryfikuje treść pełnomocnictwa, zakres umocowania oraz dokument tożsamości pełnomocnika.

Umowa przeniesienia spadku na innego spadkobiercę

Art. 1052 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny albo inna umowa zobowiązująca do zbycia spadku przenosi spadek na nabywcę, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli strony najpierw zawierają umowę zobowiązującą, a dopiero później umowę przenoszącą, ważność tej drugiej zależy od istnienia wcześniejszego zobowiązania.

Nabywcą udziału może być inny spadkobierca, członek rodziny albo osoba trzecia. W praktyce przekazanie udziału innemu spadkobiercy bywa sposobem na uproszczenie zarządzania majątkiem, ale nie zastępuje automatycznie działu spadku, jeśli w spadku nadal uczestniczą inne osoby. Jeżeli rozważane jest zbycie udziału osobie trzeciej, trzeba dodatkowo ocenić, czy transakcja nie utrudni późniejszego działu spadku albo rozliczeń między współspadkobiercami.

Zgodnie z art. 1053 Kodeksu cywilnego nabywca spadku wstępuje w prawa i obowiązki spadkobiercy. Jeżeli spadek obejmuje nie tylko aktywa, ale również długi, zastosowanie ma art. 1055 § 1 Kodeksu cywilnego: nabywca spadku ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe w tym samym zakresie co zbywca, a ich odpowiedzialność względem wierzycieli jest solidarna. Dlatego przed podpisaniem aktu warto sprawdzić, czy spadkodawca pozostawił zadłużenie, czy sporządzono wykaz lub spis inwentarza oraz czy zbywca przyjął spadek wprost czy z dobrodziejstwem inwentarza.

Zbycie udziału w konkretnym przedmiocie spadku

Osobno należy potraktować zbycie udziału w konkretnym przedmiocie należącym do spadku, np. udziału w mieszkaniu, domu albo działce. Tę sytuację reguluje art. 1036 Kodeksu cywilnego. Spadkobierca może rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku za zgodą pozostałych spadkobierców.

Brak zgody nie oznacza automatycznie nieważności czynności, ale może spowodować jej bezskuteczność w takim zakresie, w jakim naruszałaby uprawnienia innego spadkobiercy przy dziale spadku. To ma duże znaczenie, gdy jeden spadkobierca sprzedaje albo daruje udział w mieszkaniu, a pozostali liczyli, że w dziale spadku to mieszkanie przypadnie im z obowiązkiem spłaty.

W praktyce przed podpisaniem aktu trzeba więc ustalić, czy przedmiotem umowy ma być udział spadkowy w całej masie spadkowej, czy udział w konkretnym składniku. Błąd w tym zakresie może prowadzić do problemów przy księdze wieczystej, dziale spadku, podatkach i późniejszej sprzedaży nieruchomości.

Darowizna udziału w spadku osobie bliskiej

Darowizna udziału spadkowego na rzecz matki, ojca, dziecka, małżonka, rodzeństwa albo innej osoby bliskiej jest dopuszczalna, jeżeli zbywca przyjął spadek i czynność zostanie dokonana w formie aktu notarialnego. Obdarowany przejmuje jednak nie tylko korzyści, ale również sytuację prawną zbywcy w zakresie objętym umową.

Przy darowiźnie na rzecz najbliższej rodziny może mieć zastosowanie zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla tzw. grupy zerowej. Przy umowie zawieranej w formie aktu notarialnego formalności podatkowe zasadniczo obsługuje notariusz, ale warto przed podpisaniem aktu potwierdzić, czy w konkretnej sprawie istnieją dokumenty wymagane do zastosowania zwolnienia.

Jeżeli darowizna dotyczy udziału nabytego wcześniej w drodze spadku, notariusz może wymagać dokumentów potwierdzających rozliczenie albo zwolnienie z podatku od wcześniejszego nabycia. Po zmianach przepisów nie w każdej sytuacji konieczne jest osobne zaświadczenie z urzędu skarbowego, ale ocena zależy od tytułu nabycia, daty nabycia i rodzaju zbywanego prawa.

Przeczytaj również:

• zrzeczenie się praw do mieszkania
• mieszkanie przepisane przez osobę z demencją

Opłaty notarialne i koszty wpisu

Taksa notarialna za sporządzenie aktu dokumentującego zbycie udziału w spadku zależy od wartości przedmiotu czynności. Aktualny tekst rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej przewiduje następujące maksymalne stawki:

• do 3000 zł - 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Do taksy notarialnej dolicza się 23% VAT, koszt wypisów aktu oraz ewentualne podatki i opłaty sądowe. Jeżeli akt obejmuje wniosek o wpis własności albo udziału w księdze wieczystej, trzeba liczyć się z opłatą sądową. Co do zasady wpis własności kosztuje 200 zł, wpis udziału w prawie jest proporcjonalny do udziału, ale nie mniej niż 100 zł, a przy wpisie na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności ustawa przewiduje jedną opłatę stałą 150 zł.

Podane kwoty są stawkami maksymalnymi albo ustawowymi opłatami sądowymi. Ostateczny koszt zależy od wartości udziału, liczby wypisów, rodzaju czynności, liczby ksiąg wieczystych i tego, czy notariusz pobiera również podatek jako płatnik.

Dokumenty potrzebne u notariusza

Lista dokumentów zależy od tego, czy zbywany jest udział w całym spadku, udział w konkretnym mieszkaniu lub domu, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Najczęściej notariusz poprosi o:

• prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia;
• dokument potwierdzający przyjęcie spadku, jeżeli nie wynika to jednoznacznie z pozostałych dokumentów;
• numer księgi wieczystej albo odpis z księgi wieczystej, jeżeli czynność dotyczy nieruchomości lub prawa ujawnionego w księdze;
• podstawę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, np. akt notarialny zakupu, darowizny, ustanowienia odrębnej własności lokalu albo wcześniejsze dokumenty spadkowe;
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, jeżeli jest wymagane w danym stanie faktycznym;
• dane stron umowy: imiona, nazwiska, imiona rodziców, PESEL, stan cywilny, adres, dokument tożsamości, a w razie działania przez pełnomocnika także pełnomocnictwo;
• zaświadczenia lub zgody dodatkowe, jeżeli przedmiotem jest nieruchomość rolna, lokal spółdzielczy, nieruchomość obciążona hipoteką albo prawo objęte szczególnymi ograniczeniami.

Najbezpieczniej przesłać notariuszowi skany dokumentów przed umówieniem aktu. Notariusz oceni, czy możliwe jest zbycie udziału w zaplanowanej formie, czy potrzebna jest zgoda innych spadkobierców oraz czy stan księgi wieczystej pozwala na dokonanie wpisu.

FAQ

Czy można zbyć udział w spadku przed działem spadku?

Tak, zbycie udziału spadkowego jest możliwe przed działem spadku, jeżeli spadkobierca przyjął spadek. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Trzeba jednak odróżnić zbycie udziału w całym spadku od zbycia udziału w konkretnym przedmiocie należącym do spadku.

Czy darowizna udziału w spadku wymaga aktu notarialnego?

Tak. Darowizna udziału spadkowego, tak jak sprzedaż lub zamiana takiego udziału, wymaga aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie wywoła skutku przeniesienia udziału.

Czy można przekazać tylko udział w mieszkaniu odziedziczonym z innymi osobami?

Można, ale jest to czynność dotycząca udziału w konkretnym przedmiocie spadku. Zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego wymaga zgody pozostałych spadkobierców, a brak zgody może powodować bezskuteczność czynności w zakresie naruszającym ich prawa przy dziale spadku.

Czy po nabyciu udziału można uniknąć wpisania pozostałych spadkobierców do księgi wieczystej?

Co do zasady nie. Księga wieczysta powinna odzwierciedlać pełny stan prawny nieruchomości. Jeżeli pozostałe osoby nadal mają udziały w nieruchomości lub prawie do lokalu, ich prawa powinny zostać ujawnione albo uwzględnione przy porządkowaniu księgi.

Czy nabywca udziału w spadku odpowiada za długi?

Tak. Nabywca udziału spadkowego wstępuje w sytuację prawną zbywcy i odpowiada za długi spadkowe w tym samym zakresie co zbywca. Wobec wierzycieli odpowiedzialność zbywcy i nabywcy jest solidarna.

Czy darowizna udziału w spadku na rzecz matki jest opodatkowana?

Darowizna na rzecz matki może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli spełnione są warunki z ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy akcie notarialnym formalności podatkowe zwykle obsługuje notariusz, ale przed czynnością trzeba potwierdzić wymagane dokumenty.

Podsumowanie

Zbycie udziału w spadku jest przydatnym sposobem uporządkowania spraw rodzinnych, zwłaszcza gdy jeden ze spadkobierców chce przejąć większą część majątku albo gdy inny spadkobierca nie chce uczestniczyć w dalszym zarządzaniu nieruchomością. Trzeba jednak pamiętać, że taka umowa wymaga aktu notarialnego, może pociągać za sobą odpowiedzialność za długi spadkowe i nie zawsze zastępuje dział spadku.

Najwięcej problemów powstaje wtedy, gdy spadkobiercy mylą udział w całym spadku z udziałem w konkretnym składniku, np. w mieszkaniu. Przed aktem warto więc ustalić cel transakcji, sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty spadkowe, sytuację podatkową i ewentualną potrzebę zgody pozostałych spadkobierców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 1036 oraz art. 1051-1055 - tekst aktu.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.
3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - tekst aktu.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - tekst aktu.
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - tekst aktu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.