Spór o pieniądze ze sprzedaży mieszkania jeszcze za życia matki

Wykup mieszkania za środki pozyskane od bliskich

Ograniczenie się wyłącznie do brzmienia postawionego pytania prowadzi do udzielenia jednoznacznej odpowiedzi: Aktualnie nikt nie dziedziczy. Opis sytuacji zawiera następującą informację – cytuję: „Mama jeszcze żyje”. Jednoznaczna jest treść artykułu 924 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy”. Dopóki Pani mama żyje, jest ona uprawniona samodzielnie decydować o tym, co do niej należy. Żadnych wątpliwości w tym zakresie nie pozostawia ustawowe określenie własności, czyli treść artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Gdy dojdzie do otwarcia spadku po Pani mamie, to uprawnienia właścicielskie zaczną przysługiwać jej spadkobiercy albo spadkobiercom. Wynika to z artykułu 925 K.c., który stanowi: „Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku”.

Od spółdzielni mieszkaniowych nabywa się różne tytuły prawne do lokali. Przez bardzo wiele lat najczęściej chodziło o spółdzielnie lokatorskie prawo do lokalu oraz o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; oba te rodzaje praw – zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – dokładniej uregulowano w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Od kilkunastu lat coraz częściej dochodzi do zbywania prawa własności przez spółdzielnie mieszkaniowe. Jeżeli w tym przypadku nie doszło do zbycia własności lokalu, to odnośna spółdzielnia mieszkaniowa nadal jest jego właścicielem, ale do „prawa spółdzielczego” (szczególnie „własnościowego”) odpowiednio stosuje się przepisy o własności (art. 140 i nast. K.c.).

Prawo spółdzielcze „lokatorskie” jest niezbywalne, więc przedstawiony opis sytuacji wskazuje na prawo spółdzielcze „własnościowe” albo na prawo własności. Proszę to dokładnie sprawdzić – np. przy pomocy dostępnych dokumentów; dla własności lokalu najprawdopodobniej założono księgę wieczystą (co jest możliwe też dla prawa „własnościowego”).

W opisie sytuacji czytamy także, cytuję: „obaj z bratem daliśmy po połowie całej kwoty wykupu”. Tysiącletnie doświadczenie ludzkości ukazuje następującą prawidłowość: Łatwiej jest coś dać, niż odzyskać – zwłaszcza w sytuacjach trudnych (np. spornych). Bardzo ważne jest ustalenie tytułu prawnego, w ramach którego pieniądze innych osób zostały udostępnione nabywczyni danego mieszkania. Rozważmy wybrane hipotezy.

Przekazanie pieniędzy w formie darowizny

Jeżeli doszło do zawarcia umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.), a właściwie umowy darowizn (z uwagi na dwie osoby o statusie darczyńcy), to wyłącznie obdarowana, jako właścicielka (art. 140 K.c.), była uprawniona decydować o przeznaczeniu, ponieważ umowa darowizny należy do tych umów, które z reguły skutkują przeniesieniem własności (art. 155 K.c.), zwłaszcza w przypadku wykonania darowizny. Obdarowany nie ma obowiązku zwrotu darowizny (ani rzeczy nabytej za równowartość rzeczy w darowiźnie otrzymanej) – za wyjątkiem prawnie skutecznego odwołania darowizny (art. 898 i następne K.c.), zaś do odwołania darowizny może dojść w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Jeśli doszło do zawarcia umowy pożyczki (art. 720 i następne K.c.) – a powinno się taką umowę zawierać na piśmie, zwłaszcza w przypadku „znaczących kwot” – to pożyczka powinna zostać zwrócona przez pożyczkobiorczynię pożyczkodawcom; być może należałoby wypowiedzieć umowę pożyczki (jeśli nie określono terminu zwrotu wcześniej). Obowiązek zwrotu pożyczonych pieniędzy dotyczy pieniędzy – na pożyczkobiorcy spoczywa obowiązek zadbania o możliwość spłacenia pożyczki (np. sprzedania czegoś ze swego majątku). Pożyczkodawca nie jest uprawniony wprost żądać dla siebie jakiejś rzeczy (np. samochodu lub mieszkania) do pożyczkobiorcy należącej.

Zakup mieszkania przy pomocy osoby podstawionej

Ku jeszcze innej hipotezie kieruje nas końcówka Pani słów – cytuję: „Co w tej chwili mi się należy, skoro brat sprzedaje to mieszkanie, a nie chce mi dać połowy pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży?”. Jeżeli owo mieszkanie zostało kupione przez Panią oraz Pani brata przy pomocy Pani mamy – jako osoby podstawionej (co niekiedy określane jest mało elegancko) – to w grę może wchodzić nawet nieważność (art. 58 K.c.) tamtej umowy sprzedaży, ponieważ pozorność należy do wad oświadczenia woli (od art. 82 do art. 88 K.c.), zaś wady oświadczenia woli skutkują nieważnością czynności prawnej; stwierdzenie przez sąd nieważności czynności prawnej może wiązać się z obowiązkiem dokonania rozliczeń (np. między Pani mamą a Panią oraz bratem). Artykuł 83 K.c. brzmi:

„§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.”

Całkiem sporo ludzi zakłada – zwłaszcza w relacjach rodzinnych – jakoby można było coś kupić „na kogoś” (czyli posługując się osobą podstawioną). Czas i różne okoliczności weryfikują zasadność takich założeń; weryfikatorem mogą być (mimo najlepszych chęci bardzo uczciwych ludzi) różne okoliczności, przykładowo: ciężka choroba, śmierć (z czym czasami wiąże się „walka o spadek” lub żądanie zachowku), duże zadłużenie i dość częste czynności komornicze.

Jakkolwiek było (jest) w przedstawionej sprawie – a Pani powinna to z pewnością wiedzieć – faktem pozostaje to, że dokumenty urzędowe (np. akt notarialny) wskazują Pani mamę jako osobę, której przysługuje tytuł prawny do odnośnego mieszkania (własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). To jest teraz szczególnie ważne. Tak ustalona „baza faktyczna” może być punktem wyjścia dla rozważań, które powinny pomóc Pani w opracowaniu strategii własnego działania.

Odwołanie pełnomocnictwa

Pani mama była uprawniona udzielić pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.) oraz jest uprawniona pełnomocnictwo odwołać lub

zmienić. W przypadku odwołania pełnomocnictwa pełnomocnik powinien zwrócić dokument pełnomocnictwa oraz zaprzestać zachowań właściwych pełnomocnikowi; prawdopodobnie w tym przypadku pełnomocnik powinien zwrócić swej mocodawczyni odpis aktu notarialnego, ponieważ w takiej formie prawnej powinno zostać udzielone pełnomocnictwo do zbycia nieruchomości lub lokalu (art. 99 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Pełnomocnictwo może zostać zmienione, np. zamiast dotychczasowego pełnomocnictwa jednoosobowego mogłoby zostać udzielone pełnomocnictwo dwóm osobom, które powinny działać wspólnie (takie zastrzeżenie należałoby zawrzeć w samym dokumencie z treścią nowego pełnomocnictwa).

Pełnomocnik powinien rozliczyć się ze swym mocodawcą – także w przypadku pełnomocnictwa udzielonego więcej niż jednej osobie. Trzeba to poprawnie zrozumieć. Przede wszystkim pełnomocnik nie ma obowiązku „dokładać do interesu” – w przypadku różnych umów, z którymi wiąże się udzielanie pełnomocnictw, bardzo często określa się warunki współpracy między mocodawcą a pełnomocnikiem. Pełnomocnik nie staje się właścicielem (części) majątku mocodawcy, ani właścicielem pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży składnika majątku mocodawcy.

Koszty związane ze sprzedażą nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub mieszkań występują różne rodzaje kosztów, tytułem przykładu: na ogłoszenia, za korzystanie z usług biura pośrednictwa, na obsługę prawną, koszty sporządzenia aktu notarialnego (a w przypadku bardziej skomplikowanych umów notariusz jest uprawniony żądać dodatkowego wynagrodzenia za dodatkową pracę przy przygotowaniu umowy). Warto także uwzględnić podatki, np. podatek od czynności prawnych oraz podatek dochodowy (w tym przypadku zapewne podatek dochodowy od osób fizycznych). Jak widać, są określone koszty, a więc najczęściej dochód to coś odmiennego od przychodu (np. uzyskanej ceny). Byłoby czymś niedopuszczalnym zostawienie mocodawcy z kosztami (np. dotyczącymi podatków) i „przechwycenie” pieniędzy przez pełnomocnika (-ów).

Gdyby Pani mama nie dokonała zmiany w zakresie pełnomocnictwa lub gdyby do sprzedaży doszło przed takową zmianą, to brat miałby obowiązek rozliczyć się ze swą mocodawczynią. Ewentualny brak rozliczenia mógłby mieć poważne konsekwencje prawne. Pierwszą z nich (być może najmniej dolegliwą) byłaby odpowiedzialność cywilna, np. na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (od art. 405 do art. 415 K.c.). W grę mogłaby wchodzić odpowiedzialność w związku z przepisami prawa podatkowego – być może odpowiedzialność karnoskarbowa; ludzie (niekiedy również w związku z problemami rodzinnymi) powiadamiają „skarbówkę” o różnych okolicznościach. Nie można wykluczyć nawet odpowiedzialności karnej, np. z uwagi na art. 284 Kodeksu karnego (K.k.), w którym stypizowano przestępstwo przywłaszczenia. Analogicznie sytuacja przedstawiałaby się w przypadku nieodpowiednich zachowań więcej niż jednego pełnomocnika.

Pani mamie przysługuje tytuł prawny do danego mieszkania, a więc jest ona uprawniona podejmować różne decyzje w związku z odnośnym tytułem prawnym; na ogół łatwiej zauważa się rzecz (np. dom lub mieszkanie), ale precyzyjne ujęcie kieruje naszą uwagę na tytuł prawny, bo to on jest przedmiotem umowy (np. sprzedaje się własność czegoś lub spółdzielcze własnościowe prawo do określonego mieszkania). Pani mama jest uprawniona do podjęcia przynajmniej jednej z dwóch strategicznych decyzji (oczywiście chodzi o przykłady): darowania tytułu prawnego do mieszkania przynajmniej jednej osobie albo do darowania (części) uzyskanych ze sprzedaży mieszkania pieniędzy (po uwzględnieniu podatków) przynajmniej jednej osobie.

Zwolnienie podatkowe w przypadku umowy darowizny

Wariant z umową darowizny wart jest odnotowania zwłaszcza z uwagi na nadal obowiązujące zwolnienie podatkowe na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Moim zdaniem, warto – także w przypadku zgody w gronie rodzinnym – rozważyć konsultację z zakresu prawa podatkowego. Chodzi o różne szczegóły, które nawet trudno przewidzieć, ponieważ prawo podatkowe może ulec zmianie, a do określonych czynności prawnych (np. sprzedaży lub darowizny) dojdzie w przyszłości, gdy mogą obowiązywać nowe przepisy prawa podatkowego. Tytułem przykładu: Jeśli Pani mama nie planuje pieniędzy ze sprzedaży mieszkania inwestować (np. na cele mieszkaniowe), to realny podatek dochodowy może być wysoki; wcześniejsza darowizna mieszkania i późniejsza jego sprzedaż może to zmienić (ale nie musi).

Korzystając z okazji, zwracam uwagę na to, że darowizny (zwłaszcza znaczniejszej wartości) mogą być uwzględniane na podstawie przepisów prawa spadkowego (art. 922 i następne K.c.), chodzi o dwie instytucje prawne: zaliczanie darowizn na schedę spadkową (art. 1039 i następne K.c.) oraz zachowek (art. 991 i następne K.c.). Gdyby doszło do darowania Pani bratu pieniędzy lub innego składnika majątkowego o znaczniejszej wartości, to w przyszłości (po otwarciu spadku po Pani mamie) mogłoby dojść w związku z tym do określonych rozliczeń – być może także z udziałem innych osób.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.