Dom z kredytem hipotecznym w spadku

Dom z kredytem hipotecznym jako składnik spadku

Jeżeli zmarły był właścicielem domu kupionego na kredyt hipoteczny, do spadku może wejść zarówno nieruchomość, jak i zobowiązanie wobec banku. Hipoteka jest zabezpieczeniem rzeczowym, dlatego obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto stanie się jej właścicielem po śmierci kredytobiorcy; podobnie wygląda sytuacja, gdy istnieje hipoteka na udziale zmarłego współwłaściciela.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców, z wyjątkiem praw i obowiązków ściśle związanych z osobą zmarłego oraz tych, które przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia. Do długów spadkowych należą między innymi obowiązki majątkowe zmarłego, koszty pogrzebu w uzasadnionym zakresie, koszty postępowania spadkowego, zachowek, zapisy i polecenia.

W praktyce oznacza to, że spadkobierca nie dziedziczy samego domu w oderwaniu od sytuacji finansowej zmarłego. Trzeba ustalić saldo kredytu, wartość nieruchomości, istnienie innych długów oraz to, czy spadkodawca pozostawił testament.

Kto dziedziczy, jeżeli nie ma testamentu?

Jeżeli spadkodawca nie sporządził ważnego testamentu, działa dziedziczenie ustawowe. W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek zmarłego. Dziedziczą w częściach równych, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta całości spadku.

Jeżeli dziecko zmarłego nie dożyło otwarcia spadku, w jego miejsce wchodzą jego dzieci, a następnie dalsi zstępni. Gdy zmarły nie miał zstępnych, do dziedziczenia mogą dojść małżonek i rodzice, a w dalszej kolejności rodzeństwo, zstępni rodzeństwa, dziadkowie, pasierbowie, gmina ostatniego miejsca zamieszkania albo Skarb Państwa.

Katalog spadkobierców ustawowych jest zamknięty. Osoba obca, na przykład znajomy rodziny albo inwestor zainteresowany domem, nie stanie się spadkobiercą ustawowym tylko dlatego, że rodzina odrzuci spadek. Mogłaby dziedziczyć jako spadkobierca testamentowy albo nabyć spadek lub udział w spadku od osób, które już stały się spadkobiercami i spadek przyjęły.

Odrzucenie spadku z kredytem hipotecznym

Spadek obejmujący dom z kredytem hipotecznym można odrzucić. Spadkobierca ma zasadniczo trzy możliwości: przyjęcie spadku wprost, przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza albo odrzucenie spadku.

• Przyjęcie wprost oznacza odpowiedzialność za długi spadkowe bez ustawowego ograniczenia do wartości aktywów spadku.
• Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza ogranicza odpowiedzialność za długi do wartości stanu czynnego spadku ustalonego w wykazie albo spisie inwentarza.
• Odrzucenie spadku powoduje, że spadkobierca jest traktowany tak, jakby nie dożył otwarcia spadku. Trzeba przy tym pamiętać, że nie można odrzucić spadek tylko w części - oświadczenie obejmuje cały przypadający udział.

Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku trzeba złożyć w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania. Dla różnych osób termin może rozpocząć bieg w różnym czasie, na przykład dla dziecka zmarłego od dowiedzenia się o śmierci rodzica, a dla dalszego krewnego od dowiedzenia się, że nastąpiło odrzucenie spadku po najbliższych zmarłego.

Aktualnie brak oświadczenia w terminie oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza, a nie proste przyjęcie spadku. Nie oznacza to jednak, że sprawę można zignorować, a późniejsze odrzucenie spadku po przyjęciu jest możliwe tylko wyjątkowo. W interesie spadkobiercy leży ustalenie składu spadku, wartości domu, wysokości zadłużenia i zabezpieczeń banku.

Jeżeli odrzucenie spadku powoduje, że do dziedziczenia dochodzą małoletnie dzieci, trzeba dodatkowo ocenić, czy rodzice mogą skutecznie złożyć oświadczenie w ich imieniu samodzielnie, czy potrzebna będzie zgoda sądu opiekuńczego. Ta kwestia zależy od konkretnej sytuacji rodzinnej i od tego, czy zachodzą ustawowe przesłanki działania bez wcześniejszej zgody sądu. Odrębnie ocenia się sytuację, w której potrzebny jest kurator dla chorego spadkobiercy a odrzucenie spadku ma nastąpić w jego imieniu.

Notariusz czy sąd?

Oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku można złożyć przed notariuszem albo przed sądem. U notariusza czynność jest zwykle szybsza, ale nadal trzeba zgromadzić podstawowe dokumenty, w szczególności akt zgonu spadkodawcy oraz dane osób należących do kręgu spadkobierców.

Sądem właściwym do przyjęcia oświadczenia jest sąd rejonowy, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lub pobytu osoby składającej oświadczenie. Notariusz albo sąd przekazuje oświadczenie wraz z załącznikami do sądu spadku.

Oświadczenie powinno zawierać między innymi dane spadkodawcy, datę i miejsce śmierci, ostatnie miejsce zamieszkania, tytuł powołania do spadku oraz jasną treść oświadczenia. Trzeba także wskazać znanych spadkobierców ustawowych i informacje o testamentach, nawet jeżeli osoba składająca oświadczenie uważa testament za nieważny.

Czy osoba spoza rodziny może przejąć taki spadek?

Osoba spoza rodziny może przejąć spadek tylko w określonych prawem sytuacjach. Jeżeli została powołana w testamencie, może dziedziczyć jako spadkobierca testamentowy. Jeżeli testamentu nie ma, sama wola rodziny nie wystarczy, aby stała się spadkobiercą ustawowym.

Po śmierci spadkodawcy nie można już zawrzeć z nim umowy o zrzeczenie się dziedziczenia. Trzeba też odróżnić zrzeczenie się dziedziczenia, które jest umową zawieraną za życia przyszłego spadkodawcy, od odrzucenia spadku, które jest oświadczeniem składanym już po śmierci spadkodawcy.

Jeżeli spadkobiercy chcą, aby osoba obca nabyła spadek albo udział w spadku - także gdy w grę wchodzi nieodpłatne przekazanie udziału w spadku - najpierw muszą co do zasady spadek przyjąć, a następnie zawrzeć z nabywcą umowę w formie aktu notarialnego. Zbycie spadku lub udziału w spadku przed jego przyjęciem nie jest dopuszczalne.

Zbycie spadku lub udziału w spadku

Zgodnie z art. 1051 Kodeksu cywilnego spadkobierca, który spadek przyjął, może zbyć spadek w całości albo w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego. Nabywcą może być osoba spoza rodziny, inny spadkobierca albo współspadkobierca.

Umowa zobowiązująca do zbycia spadku oraz umowa przenosząca spadek wymagają formy aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność czynności. Wymóg aktu notarialnego dotyczy zbycia spadku lub udziału w spadku niezależnie od tego, czy w skład spadku wchodzi nieruchomość.

Nabywca spadku wstępuje w prawa i obowiązki spadkobiercy. Może więc uzyskać udział w domu, ale przejmuje także sytuację prawną związaną z długami spadkowymi. Warto bardzo precyzyjnie opisać w umowie, jakie zadłużenie jest znane stronom, jak zostanie rozliczona cena, kto będzie kontaktował się z bankiem i kto poniesie koszty zabezpieczeń.

Odpowiedzialność wobec banku

Nabywca spadku odpowiada za długi spadkowe w takim samym zakresie jak zbywca, a ich odpowiedzialność wobec wierzycieli jest solidarna. Oznacza to, że bank może dochodzić zapłaty od spadkobiercy, od nabywcy spadku albo od obu tych osób, zależnie od okoliczności i treści zobowiązania.

Zakres odpowiedzialności zależy między innymi od sposobu przyjęcia spadku. Jeżeli spadek został przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza, odpowiedzialność jest co do zasady ograniczona do wartości stanu czynnego spadku. Jeżeli spadkobierca przyjął spadek wprost, odpowiedzialność jest szersza.

Trzeba odróżnić sprzedaż całego spadku lub udziału w spadku od sprzedaży samej nieruchomości. Jeżeli spadkobierca sprzeda tylko dom obciążony hipoteką, nabywca staje się właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, ale nie zawsze automatycznie staje się osobistym dłużnikiem z umowy kredytu. Bank nadal może jednak korzystać z zabezpieczenia hipotecznego i prowadzić egzekucję z nieruchomości, jeżeli dług nie będzie spłacany.

Co zrobić przed decyzją o przyjęciu albo odrzuceniu spadku?

Przed złożeniem oświadczenia warto wykonać kilka praktycznych kroków. Po pierwsze, ustalić krąg spadkobierców oraz to, czy istnieje testament. Po drugie, uzyskać informacje o kredycie, saldzie zadłużenia, zaległościach i warunkach dalszej spłaty. Po trzecie, oszacować realną wartość nieruchomości, uwzględniając hipotekę, koszty utrzymania, podatki, ewentualne zaległości i stan techniczny domu.

Jeżeli dług przewyższa wartość majątku albo sytuacja jest niejasna, często bezpieczniejszym rozwiązaniem jest odrzucenie spadku albo przyjęcie go z dobrodziejstwem inwentarza i sporządzenie wykazu lub spisu inwentarza. Decyzja zależy jednak od pełnego obrazu majątku i długów, a także od tego, kto będzie dziedziczył po ewentualnym odrzuceniu.

FAQ

Czy można odrzucić spadek, w którym jest dom z kredytem hipotecznym?

Tak. Spadek można odrzucić także wtedy, gdy obejmuje nieruchomość obciążoną hipoteką. Trzeba jednak zrobić to w terminie 6 miesięcy od dnia dowiedzenia się o tytule powołania do spadku.

Co się stanie, jeżeli nie złożę żadnego oświadczenia?

Brak oświadczenia w terminie oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Odpowiedzialność za długi jest wtedy co do zasady ograniczona do wartości aktywów spadku, ale nadal trzeba liczyć się z formalnościami, wykazem lub spisem inwentarza i kontaktem z wierzycielami.

Czy rodzina może po prostu zrzec się spadku na rzecz osoby obcej?

Nie w takim znaczeniu. Po śmierci spadkodawcy spadkobiercy mogą odrzucić spadek, ale to nie powoduje przejścia spadku na dowolnie wskazaną osobę. Osoba obca może dziedziczyć z testamentu albo nabyć spadek lub udział w spadku od spadkobierców, którzy spadek przyjęli.

Czy sprawę można załatwić u notariusza?

Tak. U notariusza można złożyć oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Również umowa zbycia spadku albo udziału w spadku wymaga aktu notarialnego.

Czy sprzedaż domu usuwa odpowiedzialność za kredyt?

Nie zawsze. Sprzedaż samego domu nie musi zwalniać spadkobiercy z długu osobistego wobec banku. Nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką musi liczyć się z tym, że bank może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości, jeżeli kredyt nie będzie spłacany. Sprzedaż nieruchomości nie rozstrzyga też odpowiedzialności za inne produkty bankowe; odrębnie omawiamy kredyt gotówkowy i kartę kredytową po śmierci kredytobiorcy.

Podsumowanie

Dom z kredytem hipotecznym może być składnikiem spadku razem z zadłużeniem wobec banku. Spadkobierca powinien szybko ustalić wartość majątku, wysokość długu i krąg osób powołanych do dziedziczenia. Ma 6 miesięcy na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku, a brak działania oznacza przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza.

Osoba spoza rodziny nie przejmie spadku tylko dlatego, że spadkobiercy go odrzucą. Jeżeli ma nabyć dom wraz z sytuacją spadkową, trzeba rozważyć testament albo, po śmierci spadkodawcy, notarialne zbycie spadku lub udziału w spadku przez osoby, które spadek przyjęły.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 października 1980 r., sygn. akt III CRN 180/80