Inwestycje w dom rodziców a uniknięcie zachowku
• Data: 2025-12-03 • Autor: Michał Berliński
Właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest mój tata. Jest schorowany i na dzień dzisiejszy nie jest w stanie podpisać żadnego dokumentu. W budynku mieszkam ja wraz z mężem i dziećmi oraz moi rodzice. Mam dwóch braci. Niestety stan zdrowia taty jest na tyle zły, że obawiam się, iż nie długo umrze. Według ustnych uzgodnień rodzinnych po śmierci taty nieruchomość ma przejść na moją własność (jednak nie ma na to żadnego dokumentu typu umowa darowizny lub testament). Mama chciałaby, aby po śmierci taty miała dożywotnią możliwość korzystania z domu. Bracia będą żądać zachowku. W 2016 roku zainwestowałam w dom i przeprowadziłam na swój koszt modernizację domu z rozbudową i wymianą dachu (miałam upoważnienie od taty, jestem wpisana jako inwestor w dokumentach, zaciągnęłam na ten cel kredyt, który nadal spłacam), wybudowałam również garaż na posesji. Inwestycje spowodowały wzrost wartości domu o 50%. Czy wartość poczynionych przez mnie inwestycji będzie odjęta od wartości wyceny schedy spadkowej? Jak najlepiej rozwiązać poniższą sytuację, tak abym została właścicielem domu po śmierci ojca i jednocześnie nie musiała wypłacać zachowku od wartości nieruchomości po modernizacji?
Jak rozumiem, nie ma takiej możliwości, aby tata stawił się u notariusza? Nie ma również możliwości, aby tata złożył świadome oświadczenie woli przez notariuszem, który to by pofatygował się do Państwa? Czy nieruchomość jest własnością tylko Pani taty, czy też również i mamy, czy ich wspólna?
Testament i zachowek – dom rodziców
Jeśli nie ma teraz możliwości darowizny domy na Pani rzecz, a tę czynność należy zrobić u notariusza, należy wskazać, że można też sporządzić testament, jednak ten będzie wiązał się z zachowkiem. Skoro tata nie może się aktualnie podpisać, można również mówić o testamencie ustnym.
Testament ustny z art. 952 Kodeksu cywilnego sporządza się w ten sposób, że spadkodawca oświadcza swoją wolę ustnie przy jednoczesnej obecności co najmniej trzech świadków. W takim przypadku musi istnieć obawa rychłej śmierci spadkodawcy albo takie okoliczności, kiedy zachowanie zwykłej formy testamentu jest niemożliwe lub bardzo utrudnione, np. w trudnych warunkach itp.
Zobacz również: Kiedy trzeba spłacić rodzeństwo?
Treść testamentu
Następnie treść testamentu ustnego musi być stwierdzona – w dwojaki sposób, a więc przede wszystkim:
- przed upływem roku od złożenia takiego testamentu, jeden z tych trzech świadków albo osoba trzecia spisze oświadczenie spadkodawcy, podając datę i miejsce oświadczenia testatora oraz datę i miejsce sporządzenia tego pisma, a pismo to podpiszą: spadkodawca i dwaj świadkowie albo wszyscy świadkowie,
- jeśli w powyższy sposób treść testamentu tego nie została stwierdzona, to można w terminie 6 miesięcy od otwarcia spadku (zgonu testatora) stwierdzić treść testamentu już przed sądem, poprzez zgodne zeznania świadków, składane przed tym sądem; jeśli przesłuchanie wszystkich świadków (czyli trzech) nie jest możliwe bądź napotyka na trudne do przezwyciężenia przeszkody to sąd może poprzestać na zgodnych zeznaniach dwóch świadków.
Postępowanie po śmierci taty
Jeśli nie uda się sporządzić testamentu pisemnego, co byłoby bardzo pomocne, jak również ustnego – co jest bardziej problematyczne – ale mogłoby Pani pomóc, a tata umorze, należy wtedy złożyć do sądu spadku wniosek o stwierdzenia nabycia spadku lub też uzyskać od notariusza akt poświadczenia dziedziczenia. Zatem po przeprowadzeniu takiego postępowania lub uzyskaniu aktu od notariusza będzie Pani przypadała odpowiednia część tego co miał Pani tata. Cały majątek w przypadku braku innych zapisów, czyli testamentu, zostanie podzielony na wszystkich spadkobierców. Aby wskazać, co komu się należy, przeprowadzić tzw. dział spadku.
Nakłady na rozbudowę domu
Pozostałe zaś roszczenia takie jak np. Pani nakłady na nieruchomość czy inny majątek spadkowy należy uwzględnić w toku postępowania o dział spadku – gdzie powinna Pani żądać ich zwrotu solidarnie od pozostałych spadkobierców. Stosownie do art. 686 Kodeksu postępowania cywilnego w postępowaniu działowym sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach między współspadkobiercami z tytułu poczynionych na spadek nakładów. Zgodnie z kolei z art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Nieruchomość ta również wchodzi w skład spadku – będzie w Państwa ułamkowych udziałach. Aby określić, kto jest jej właścicielem i ją podzielić, jeśli się da, lub ustalić spłaty, należy przeprowadzić dział spadku.
Zobacz również: Zachowek a nakłady na nieruchomość
Dział spadku i rozliczenie nakładów (kredytu) na dom rodziców
Dział spadku należy przeprowadzić przed sądem, gdy nie ma zgody co do sposobów podziału, lub przed notariuszem, gdy taka zgoda jest. Poczynione przez Panią i udowodnione nakłady spowodują, że obowiązek zapłaty zachowku będzie mniejszy, a w przypadku gdyby przewyższały wysokość spadku, zachowek nie będzie należny.
Przykłady
Pani Anna od wielu lat mieszkała z rodzicami w ich domu na wsi. Gdy budynek zaczął wymagać generalnego remontu, to ona – jako jedyna z trójki rodzeństwa – zainwestowała własne środki, zaciągnęła kredyt i przeprowadziła kompleksową modernizację, łącznie z wymianą dachu i dobudową piętra. Ojciec zapewniał, że dom po jego śmierci przypadnie jej, ale nigdy nie spisano darowizny ani testamentu. Po jego śmierci bracia zgłosili roszczenie o zachowek, twierdząc, że dom ma znacznie wyższą wartość niż przed remontem. Pani Anna musiała wystąpić do sądu o dział spadku i udowadniać swoje nakłady, aby uniknąć wypłaty ogromnych kwot na rzecz rodzeństwa.
Pan Marek opiekował się schorowaną matką przez kilkanaście lat, zamieszkując z nią w odziedziczonym po dziadkach domu. W tym czasie przeprowadził kosztowną termomodernizację i zaadaptował poddasze. Matka nie zdążyła sporządzić testamentu, a po jej śmierci okazało się, że do spadku po równo uprawnione są także jego siostry, które od lat mieszkały za granicą i nie brały udziału w opiece. Sprawa trafiła do sądu, gdzie Marek – mając pełną dokumentację inwestycji – uzyskał przyznanie nieruchomości na swoją rzecz z obowiązkiem spłaty, ale pomniejszonej o wartość nakładów.
Pani Ewa wspólnie z mężem wybudowała na działce ojca dom jednorodzinny, przeznaczony dla siebie i dzieci. Formalnie nieruchomość pozostała własnością ojca, który obiecywał, że „kiedyś wszystko przepisze”. Niestety, przed podjęciem jakichkolwiek formalnych kroków zmarł. Bracia Ewy, którzy nie uczestniczyli ani w budowie, ani w życiu rodzinnym, zażądali zachowku. Sąd, mimo że uznał zasługi Ewy i fakt wybudowania domu za jej pieniądze, nie miał podstaw do oddalenia roszczeń, ponieważ nie było testamentu ani wcześniejszego przeniesienia własności. Ewa została zmuszona do spłaty zachowku, mimo że z własnej kieszeni sfinansowała praktycznie całą inwestycję.
Podsumowanie
Inwestowanie w dom należący do rodziców bez zabezpieczenia swojego interesu prawnego może prowadzić do poważnych problemów spadkowych. Brak testamentu, darowizny czy umowy darowizny z wyłączeniem zachowku sprawia, że po śmierci właściciela nieruchomości całość trafia do ustawowych spadkobierców, a rodzeństwo może żądać zachowku – nawet jeśli wcześniej nie miało żadnego wkładu w utrzymanie lub remont domu. Kluczowe jest odpowiednie udokumentowanie poniesionych nakładów oraz, jeśli to możliwe, podjęcie formalnych działań jeszcze za życia właściciela, by uniknąć długotrwałych i kosztownych sporów po jego śmierci.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach spadkowych, zachowku lub rozliczenia nakładów na dom rodziców? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy możliwe rozwiązania i pomożemy przygotować odpowiednie pisma. Wejdź na eporady24.pl i zadaj pytanie prawnikowi już dziś.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zachowek po darowiznach, gdy spadkodawca rozdał cały majątek za życia
» Jak uregulować formalności po śmierci rodziców – przepisanie umów i postępowanie spadkowe krok po kroku
» Obowiązek wykonania zapisu zwykłego w testamencie
» Dziedziczenie mieszkania po siostrze dziadka a podatek
» Odrzucenie spadku przez dalszą rodzinę, kiedy zaczyna się bieg terminu?
