Sprzedaż mieszkania z testamentu, gdy żyje matka

Czy można sprzedać mieszkanie, gdy żyje matka?

W opisanej sytuacji nie można obecnie sprzedać całego mieszkania tak, jakby było już wyłączną własnością dziecka. Testament wywołuje skutki dopiero po śmierci konkretnego spadkodawcy. Oznacza to, że po śmierci ojca można mówić wyłącznie o dziedziczeniu po ojcu, natomiast nie można jeszcze dziedziczyć po matce, ponieważ ona nadal żyje.

Jeżeli mieszkanie należało do obojga rodziców w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, to z chwilą śmierci ojca wspólność ta ustała i co do zasady przekształciła się we współwłasność po śmierci jednego z rodziców. Najczęściej oznacza to, że połowa udziału w mieszkaniu należała do ojca i weszła do spadku po nim, a druga połowa nadal należy do matki. Inaczej może być tylko wtedy, gdy z dokumentów wynika inny ustrój majątkowy, nierówne udziały albo odrębna własność jednego z małżonków.

Dlatego można rozważać sprzedaż własnego udziału odziedziczonego po ojcu, ale dopiero po formalnym potwierdzeniu dziedziczenia. Sprzedaż całego lokalu wymaga natomiast udziału właściciela drugiej części, czyli matki działającej przez opiekuna, oraz zgody sądu opiekuńczego na sprzedaż jej udziału.

Testament rodziców a dziedziczenie mieszkania

Trzeba najpierw sprawdzić sam testament. W prawie polskim testament powinien zawierać rozrządzenia tylko jednego spadkodawcy. Jeżeli rodzice sporządzili jeden wspólny testament, w którym oboje razem postanowili, że mieszkanie po ich śmierci ma przypaść dziecku, może powstać poważny problem z ważnością takiego dokumentu. Inaczej ocenia się sytuację, gdy każde z rodziców sporządziło własny testament, choćby dokumenty miały podobną treść.

Drugą kwestią jest to, czy testament faktycznie przenosi własność konkretnego mieszkania. Zwykły testament, zwłaszcza własnoręczny, najczęściej powołuje spadkobiercę do całości albo części spadku. Nie powoduje automatycznie, że konkretne mieszkanie przechodzi na wskazaną osobę jako osobny przedmiot. Jeżeli spadkodawca przeznaczył w testamencie konkretnej osobie przedmioty wyczerpujące prawie cały spadek, stosuje się art. 961 Kodeksu cywilnego i w razie wątpliwości taką osobę traktuje się jako spadkobiercę, a nie tylko zapisobiercę.

Bezpośrednie nabycie konkretnego przedmiotu, na przykład udziału w mieszkaniu, wymaga zapisu windykacyjnego. Zgodnie z art. 981^1 Kodeksu cywilnego zapis windykacyjny może zostać ustanowiony tylko w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Dlatego w praktyce trzeba odróżnić zapis windykacyjny a powołanie do spadku.

Ważne jest również to, że testament działa po śmierci spadkodawcy. Testament matki nie daje jeszcze prawa do jej udziału w mieszkaniu, dopóki matka żyje. Jeżeli po jej śmierci testament będzie ważny, spadkobierca będzie mógł dochodzić potwierdzenia dziedziczenia także po niej. Trzeba przy tym pamiętać, że roszczenia spadkowe nie trwają bezterminowo, dlatego warto poznać zasady, na jakich liczy się przedawnienie testamentu i zapisu w spadku.

Jak potwierdzić prawa po zmarłym ojcu?

Aby skutecznie wykazać prawo do udziału po ojcu, potrzebne jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. W sprawach z testamentem własnoręcznym, testamentem budzącym wątpliwości albo dokumentem określanym jako testament rodziców, bezpieczniejsza często okazuje się droga sądowa, ponieważ sąd może zbadać ważność testamentu, jego treść i krąg spadkobierców. Pomocne może być też ogólne zestawienie tego, jakich formalności spadkowych po śmierci rodzica należy dopełnić w pierwszej kolejności.

Sam fakt posiadania testamentu nie wystarcza jeszcze do wpisu w księdze wieczystej ani do sprzedaży nieruchomości jako właściciel. Testament powinien zostać złożony w sądzie spadku albo u notariusza w celu otwarcia i ogłoszenia. Następnie sąd albo notariusz ustala, kto nabył spadek i w jakich częściach.

Sprzedaż udziału należącego do osoby ubezwłasnowolnionej

Jeżeli matka jest ubezwłasnowolniona całkowicie, działa za nią opiekun ustanowiony przez sąd. Opiekun nie może jednak samodzielnie sprzedać jej udziału w mieszkaniu, ponieważ jest to ważniejsza sprawa dotycząca majątku podopiecznego. Zgodnie z art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, stosowanym odpowiednio do opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie na podstawie art. 175 tego kodeksu, opiekun powinien uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego.

Sąd nie wydaje takiej zgody automatycznie. Bada, czy sprzedaż udziału matki leży w jej interesie, czy cena jest rynkowa, co stanie się z pieniędzmi ze sprzedaży i czy środki zostaną zabezpieczone na potrzeby matki, na przykład koszty DPS, leczenia, rehabilitacji albo bieżącego utrzymania. Wniosek powinien więc zawierać konkretne uzasadnienie, dokumenty dotyczące lokalu, propozycję ceny oraz wyjaśnienie, dlaczego sprzedaż jest korzystna dla matki.

Jeżeli matka jest ubezwłasnowolniona częściowo, sytuacja wymaga osobnej oceny, ponieważ działa kurator, a zakres jego umocowania może wynikać z orzeczenia sądu. Przy sprzedaży nieruchomości również należy liczyć się z koniecznością uzyskania zgody sądu.

Czy można działać z zagranicy?

Osoba mieszkająca za granicą nie musi osobiście prowadzić wszystkich czynności w Polsce. Może ustanowić pełnomocnika do sprawy spadkowej, kontaktu z sądem, składania pism i reprezentacji przed notariuszem. Jeżeli pełnomocnictwo ma obejmować sprzedaż nieruchomości albo udziału w nieruchomości, powinno zostać udzielone w formie wymaganej dla tej czynności, czyli co do zasady w formie aktu notarialnego.

Pełnomocnictwo sporządzone za granicą może wymagać apostille albo legalizacji oraz tłumaczenia przysięgłego na język polski. W praktyce warto wcześniej ustalić z polskim notariuszem, jakie dokumenty zaakceptuje przy planowanej umowie sprzedaży.

Co trzeba zrobić krok po kroku?

1. Ustalić, czy testament jest testamentem jednego spadkodawcy, czy niedopuszczalnym testamentem wspólnym.
2. Złożyć testament do sądu spadku albo notariusza w celu otwarcia i ogłoszenia.
3. Przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po ojcu albo uzyskać notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, jeśli notariusz może go sporządzić.
4. Ustalić aktualne udziały w mieszkaniu i ewentualnie zaktualizować wpis w księdze wieczystej.
5. Jeżeli ma być sprzedany udział matki, opiekun powinien wystąpić do sądu opiekuńczego o zgodę na sprzedaż.
6. Po uzyskaniu wymaganych dokumentów można zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego.

FAQ

Czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli mam testament po rodzicach?

Nie, jeżeli żyje jeszcze jedno z rodziców i nadal ma udział w mieszkaniu. Testament po zmarłym rodzicu może dotyczyć tylko jego spadku. Udział żyjącego rodzica nie wchodzi jeszcze do spadku.

Czy testament matki działa, gdy matka jest ubezwłasnowolniona, ale żyje?

Nie. Testament wywołuje skutki dopiero po śmierci spadkodawcy. Ubezwłasnowolnienie matki nie powoduje otwarcia spadku po niej ani przejścia jej udziału na spadkobiercę testamentowego.

Czy opiekun osoby ubezwłasnowolnionej może sprzedać jej udział w mieszkaniu?

Może działać w jej imieniu, ale przy sprzedaży udziału w nieruchomości potrzebuje zgody sądu opiekuńczego. Sąd oceni, czy sprzedaż jest zgodna z dobrem osoby ubezwłasnowolnionej.

Czy zapis mieszkania w testamencie zawsze oznacza, że dziedziczę mieszkanie?

Nie zawsze. Jeżeli nie ma zapisu windykacyjnego w testamencie notarialnym, taki zapis może oznaczać powołanie do spadku albo zwykły zapis. Wymaga to oceny treści testamentu i całego majątku spadkodawcy.

Czy mieszkając za granicą, muszę przyjechać do Polski na sprawę spadkową?

Niekoniecznie. Część czynności można wykonać przez pełnomocnika. Przy sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo musi mieć odpowiednią formę, a dokument sporządzony za granicą może wymagać apostille albo legalizacji i tłumaczenia przysięgłego.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania rodziców zapisanego w testamencie nie jest możliwa wyłącznie na podstawie samego testamentu, jeżeli jedno z rodziców nadal żyje. Po śmierci ojca trzeba najpierw potwierdzić dziedziczenie po nim i ustalić, jaki udział w mieszkaniu wszedł do spadku. Udział matki nadal należy do niej, a jeżeli matka jest ubezwłasnowolniona, sprzedaż tego udziału wymaga zgody sądu opiekuńczego.

Najbezpieczniejsza kolejność działania to analiza testamentu, otwarcie i ogłoszenie testamentu, postępowanie spadkowe po ojcu, ustalenie udziałów w lokalu, a dopiero potem ewentualny wniosek do sądu opiekuńczego o zgodę na sprzedaż udziału matki. W sprawach z testamentem wspólnym, osobą ubezwłasnowolnioną i właścicielem mieszkającym za granicą warto wcześniej przygotować kompletny plan czynności i dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 924, art. 925, art. 942, art. 961 i art. 981^1.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 156 i art. 175.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, przepisy dotyczące postępowania o stwierdzenie nabycia spadku i ogłoszenia testamentu.