Sprzedaż mieszkania rodziców zapisanego w testamencie gdy żyje matka
• Data: 2024-09-03 • Autor: Katarzyna Siwiec
Posiadam testament napisany przez rodziców, że po ich śmierci ich mieszkanie własnościowe przejdzie na mnie. Ojciec nie żyje, a matka jest ubezwłasnowolniona i mieszka w DPS-ie. Czy w tej sytuacji mogę sprzedać mieszkanie? Sam żyję za granicą.
Śmierć jednego z rodziców a sprzedaż mieszkania
Niestety nie może Pan sprzedać obecnie mieszkania. Zakładając, że odziedziczył Pan po ojcu cały spadek (a nie mieszkanie jako takie), może Pan rozporządzać połową należącą niegdyś do ojca. Z chwilą jego śmierci współwłasność majątkowa małżonków ustała i przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych, co do zasady każde z rodziców stało się współwłaścicielem mieszkania w 1/2 części.
Po tacie połowę tę odziedziczył Pan, a druga połowa wciąż należy do Pana ubezwłasnowolnionej mamy (zakładając, że ten testament by się utrzymał). Ona nadal żyje, więc nie może być mowy o jakimkolwiek nabyciu po niej spadku na mocy testamentu.
Tak jak napisałam, nabył Pan po ojcu całość spadku, aby mógł Pan nabyć to konkretne mieszkanie, tj. połowę w testamencie musiałby zostać sporządzony tzw. zapis windykacyjny tego mieszkania, a więc wymagałoby to formy notarialnej testamentu. Bez zachowania formy notarialnej zapis dotyczący mieszkania nie jest ważny w tym sensie, że nie nabył Pan wprost z tego tytułu połowy mieszkania. W przypadku takim jak opisany przez Pana, ma zastosowanie art. 961 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeżeli spadkodawca przeznaczył oznaczonej osobie w testamencie poszczególne przedmioty majątkowe, które wyczerpują prawie cały spadek, osobę tę poczytuje się w razie wątpliwości nie za zapisobiercę, lecz za spadkobiercę powołanego do całego spadku. Jeżeli takie rozrządzenie testamentowe zostało dokonane na rzecz kilku osób, osoby te poczytuje się w razie wątpliwości za powołane do całego spadku w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi wartości przeznaczonych im przedmiotów.
Jeżeli mieszkanie stanowiło praktycznie cały majątek Pana ojca, jest szansa, że testament się utrzyma. Aby jednak formalnie móc występować jako właściciel, musi Pan legitymować się potwierdzeniem dziedziczenia – będzie to albo postanowienie o nabyciu spadku – w tym celu trzeba wystąpić do sądu o stwierdzenie tegoż nabycia albo poświadczeniem notarialnym – sporządzonym przed polskim notariuszem. Aczkolwiek, mając na uwadze formę testamentu, polecałabym raczej stwierdzenie nabycia spadku przed sądem, bo podejrzewam, że notariusz może mieć wątpliwości w zakresie tego, kto dziedziczy i może nie chcieć sporządzić poświadczenia. Bez testamentu dziedziczy po tacie Pan i Pana mama.
Sprzedaż mieszkania należącego do osoby ubezwłasnowolnionej
Jeżeli chodzi o ubezwłasnowolnioną mamę, ona wciąż jest pełnoprawnym właścicielem połowy mieszkania. Zbyć to mieszkanie, w imieniu mamy, można jedynie za zgodą sądu, art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi bowiem, że opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego. Z kolei art. 175 stanowi, że do opieki nad ubezwłasnowolnionym całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim z zachowaniem przepisów poniższych.
Sąd opiekuńczy w postępowaniu sądowym o wydanie zezwolenia powinien przede wszystkim badać, czy zamierzona czynność jest zgodna z dobrem podopiecznego ubezwłasnowolnionego całkowicie, więc niestety, ale trzeba będzie wykazać przed sądem, że sprzedaż udziału w mieszkaniu będzie dobra dla Pana mamy.
Sprzedaż mieszkania na tym etapie możliwa jest – po udzieleniu zgody przez sąd rodzinny na sprzedaż udziału mamy i po stwierdzeniu nabycia spadku po tacie. Musi Pan zatem przeprowadzić dwa postępowania sądowe, względnie – jakkolwiek brutalnie to zabrzmi – poczekać na śmierć mamy, wówczas jako jedyny syn nabędzie Pan spadek także po niej i po stwierdzeniu tego faktu będzie Pan mógł bez przeszkód zbyć spadek. Zwłaszcza że nabędzie Pan spadek po rodzicach z mocy ustawy jako ich jedyny spadkobierca.
Zobacz również: Jak przepisać mieszkanie własnościowe po śmierci?
Przykłady
Śmierć jednego z rodziców a współwłasność mieszkania
Pan Jan odziedziczył po śmierci ojca połowę mieszkania, które rodzice zapisali mu w testamencie. Druga połowa wciąż należy do jego matki, która jest ubezwłasnowolniona i mieszka w Domu Pomocy Społecznej. Pan Jan chciałby sprzedać mieszkanie, jednak dowiedział się, że nie może tego zrobić bez zgody sądu, ponieważ matka nadal jest współwłaścicielką nieruchomości. Musi więc wystąpić do sądu o zgodę na sprzedaż udziału matki. W międzyczasie, Pan Jan mieszka za granicą i zastanawia się, jak długo potrwa ten proces.
Procedura sądowa i zgoda na sprzedaż
Pani Ewa odziedziczyła po ojcu mieszkanie, jednak jej matka, która jest ubezwłasnowolniona, posiada nadal drugą połowę. Chciała sprzedać nieruchomość, aby sfinansować swoje życie za granicą, gdzie mieszka od lat. Pani Ewa musiała złożyć wniosek do sądu rodzinnego o pozwolenie na sprzedaż części mieszkania należącej do matki. Sąd wymagał udokumentowania, że sprzedaż będzie zgodna z dobrem matki i że uzyskane środki zostaną przeznaczone na jej opiekę w DPS. Proces ten trwał kilka miesięcy, a w międzyczasie pani Ewa musiała zatrudnić adwokata, co wiązało się z dodatkowymi kosztami.
Zawiłości dziedziczenia i czekanie na zakończenie postępowań
Pan Tomasz chciałby sprzedać mieszkanie swoich rodziców, zapisane mu w testamencie. Jego ojciec zmarł kilka lat temu, ale matka, która jest ubezwłasnowolniona, wciąż żyje i przebywa w DPS-ie. Ponieważ mieszkanie nie było zapisane w formie notarialnej, Pan Tomasz musi najpierw przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po ojcu. Następnie musi uzyskać zgodę sądu na sprzedaż udziału należącego do matki. Oba te procesy sądowe wymagają czasu i wiążą się z kosztami prawnymi. Pan Tomasz, żyjąc za granicą, zastanawia się, czy bardziej opłacalnym rozwiązaniem nie byłoby poczekanie na naturalne rozwiązanie sytuacji, czyli na śmierć matki, co umożliwiłoby mu sprzedaż całego mieszkania bez potrzeby angażowania się w dodatkowe procedury.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania rodziców zapisanego w testamencie, gdy żyje jeszcze jedno z rodziców, nie jest możliwa bez zgody sądu i przeprowadzenia odpowiednich postępowań spadkowych. Konieczne jest uzyskanie zgody sądu na sprzedaż udziału należącego do ubezwłasnowolnionej matki oraz formalne potwierdzenie nabycia spadku po zmarłym ojcu. Proces ten może być czasochłonny i kosztowny, zwłaszcza dla osoby mieszkającej za granicą.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach spadkowych lub sporządzenia pism procesowych? Skontaktuj się z naszymi ekspertami online, aby uzyskać profesjonalne wsparcie i porady dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
https://www.linkedin.com/in/katarzyna-siwiec-radca-prawny/
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
