Darowizna domu dla siostrzenicy, testament czy dożywocie?

Pani Alicja od wielu lat pomaga swojej cioci, siostrze swojej mamy. Ciocia jest wdową, nie ma dzieci i chciałaby przekazać siostrzenicy dom z działką. Obie panie chcą uniknąć późniejszych sporów rodzinnych, udziału dalszego kuzynostwa w sprawie spadkowej oraz ewentualnych roszczeń o zachowek. Rozważają trzy rozwiązania: darowiznę, testament oraz umowę dożywocia.

Darowizna, testament czy dożywocie – co wybrać?

W polskim prawie nie ma jednej najlepszej formy przekazania nieruchomości w każdej sytuacji. Wybór zależy przede wszystkim od tego, czy ciocia chce przenieść własność domu już za życia, czy dopiero po swojej śmierci.

Darowizna powoduje, że siostrzenica staje się właścicielką nieruchomości od razu po podpisaniu aktu notarialnego. Testament działa dopiero po śmierci spadkodawcy, więc do tego czasu właścicielem pozostaje ciocia. Umowa dożywocia również przenosi własność za życia, ale nie jest nieodpłatna – w zamian nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy utrzymanie i opiekę.

Jeżeli celem jest wyłącznie przekazanie domu siostrzenicy bez natychmiastowej zmiany właściciela, najtańszym rozwiązaniem zwykle będzie testament notarialny. Jeżeli ciocia chce, aby siostrzenica została właścicielką już teraz, trzeba rozważyć darowiznę albo dożywocie.

Darowizna nieruchomości dla siostrzenicy

Darowizna nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego przeniesienie własności domu lub działki będzie nieważne. Notariusz przygotowuje umowę, pobiera należny podatek od spadków i darowizn, składa wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej i pobiera opłatę sądową za ten wpis.

Darowizna ma tę zaletę, że siostrzenica staje się właścicielką od razu. Ma jednak także konsekwencje: od tej chwili to ona rozporządza nieruchomością, a cofnięcie darowizny jest możliwe tylko w szczególnych przypadkach, np. przy rażącej niewdzięczności obdarowanej.

Zobacz również: czy po przepisaniu mieszkania należy się zachowek

Podatek od darowizny od ciotki

Siostrzenica nie należy do tzw. grupy zerowej, która może korzystać z pełnego zwolnienia podatkowego po spełnieniu warunków formalnych. Dziecko siostry lub brata, czyli siostrzenica albo bratanek, należy do II grupy podatkowej.

Aktualnie kwota wolna dla II grupy podatkowej wynosi 27 090 zł. Podatek płaci się od nadwyżki ponad tę kwotę. Dla II grupy podatkowej stawki podatku wynoszą:

• 7% – od nadwyżki do 11 833 zł,
• 828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł – przy nadwyżce od 11 833 zł do 23 665 zł,
• 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł – przy wyższej nadwyżce.

Przy darowiźnie nieruchomości podatek oblicza i pobiera notariusz. Podstawą opodatkowania jest co do zasady czysta wartość nabytej nieruchomości, ustalona według stanu rzeczy z dnia nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Ważna korekta praktyczna: sama darowizna nieruchomości nie oznacza automatycznie obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. PCC może pojawić się przy darowiźnie tylko w zakresie przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Jeżeli mamy zwykłą darowiznę bez przejęcia długu, zasadniczo występuje podatek od spadków i darowizn, a nie PCC.

Koszty notarialne i wpis do księgi wieczystej

Przy darowiźnie nieruchomości trzeba uwzględnić przede wszystkim:

• taksę notarialną zależną od wartości nieruchomości,
• 23% VAT od taksy notarialnej,
• opłaty za wypisy aktu notarialnego,
• opłatę sądową za wpis prawa własności w księdze wieczystej – co do zasady 200 zł,
• podatek od spadków i darowizn, jeżeli wartość nabycia przekracza kwotę wolną.

Maksymalne stawki taksy notarialnej wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Notariusz nie może pobrać więcej niż stawka maksymalna, ale w praktyce można pytać o niższe wynagrodzenie.

Testament na rzecz siostrzenicy

Ciocia może też sporządzić testament i powołać siostrzenicę do całości spadku albo ustanowić na jej rzecz zapis windykacyjny obejmujący konkretną nieruchomość. Przy nieruchomości zapis windykacyjny wymaga testamentu notarialnego.

Testament ma tę zaletę, że jest znacznie tańszy na etapie sporządzania. Ciocia pozostaje właścicielką domu do śmierci i może nadal nim swobodnie rozporządzać. Minusem jest to, że siostrzenica nabędzie prawa dopiero po śmierci cioci i będzie musiała przeprowadzić sprawę spadkową albo uzyskać notarialne poświadczenie dziedziczenia.

Trzeba też pamiętać, że testament można w każdym czasie odwołać albo zmienić. Jeżeli więc siostrzenica oczekuje pewności nabycia już teraz, testament nie daje takiego skutku jak darowizna lub dożywocie.

Zobacz również: postępowanie spadkowe w sądzie czy u notariusza

Czy kuzynostwo może żądać zachowku po cioci?

Zachowek nie przysługuje wszystkim krewnym. Zgodnie z Kodeksem cywilnym uprawnieni do zachowku mogą być tylko zstępni spadkodawcy, czyli dzieci, wnuki i dalsi potomkowie, małżonek oraz rodzice spadkodawcy – ale tylko wtedy, gdy byliby powołani do spadku z ustawy.

Rodzeństwo, siostrzeńcy, bratankowie, kuzyni i dalsza rodzina nie są osobami uprawnionymi do zachowku. Jeżeli więc ciocia nie ma dzieci, jej mąż nie żyje, a rodzice nie żyją, to kuzynostwo nie będzie mogło żądać od siostrzenicy zachowku tylko dlatego, że ciocia przekazała jej nieruchomość darowizną albo testamentem.

Inaczej byłoby, gdyby ciocia miała dziecko, żyjącego małżonka albo żyjących rodziców, którzy byliby uprawnieni do dziedziczenia ustawowego. Wtedy darowizna albo testament mogłyby rodzić ryzyko roszczeń o zachowek. W takim przypadku konieczna jest indywidualna analiza.

Zobacz również: testament na osobę obcą a zachowek

Umowa dożywocia jako alternatywa

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obowiązki nabywcy obejmują przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Dożywocie nie jest darowizną, bo ma charakter odpłatny. W praktyce jest często rozważane wtedy, gdy właściciel nieruchomości chce przekazać ją za życia w zamian za realną opiekę. Z punktu widzenia zachowku dożywocie jest zwykle korzystniejsze niż darowizna, ponieważ nieruchomość przekazana w ramach dożywocia nie jest klasyczną darowizną doliczaną do substratu zachowku.

Trzeba jednak pamiętać, że umowa dożywocia nakłada na nabywcę realne obowiązki. Nie powinna być stosowana tylko „na papierze”, jeśli strony w rzeczywistości nie zamierzają wykonywać świadczeń opiekuńczych.

Podatek przy umowie dożywocia

Przy umowie dożywocia nie płaci się podatku od spadków i darowizn, ponieważ nie jest to nabycie nieodpłatne. Występuje natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek pobiera notariusz przy zawieraniu aktu notarialnego.

Do kosztów trzeba doliczyć także taksę notarialną, VAT od taksy, koszt wypisów aktu oraz opłatę sądową za wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Które rozwiązanie będzie najkorzystniejsze?

Jeżeli ciocia nie ma osób uprawnionych do zachowku, czyli nie ma dzieci, małżonka ani żyjących rodziców, największy problem zachowku zwykle odpada. Wtedy wybór sprowadza się głównie do podatków, kosztów i tego, kiedy siostrzenica ma zostać właścicielką.

• Testament będzie zwykle najtańszy na początku, ale wymaga sprawy spadkowej po śmierci cioci.
• Darowizna daje siostrzenicy własność od razu, ale wiąże się z podatkiem od spadków i darowizn oraz kosztami notarialnymi.
• Dożywocie może być dobre, gdy siostrzenica faktycznie ma zapewniać cioci utrzymanie i opiekę, ale powoduje obowiązek zapłaty PCC i tworzy trwałe zobowiązania po stronie nabywcy.

W sprawie podobnej do sprawy pani Alicji, jeżeli ciocia chce tylko przekazać majątek po śmierci, rozsądnym rozwiązaniem może być testament notarialny. Jeżeli natomiast chce przenieść własność od razu, należy porównać skutki darowizny i dożywocia, zwłaszcza podatkowe oraz rodzinne.

FAQ

Podsumowanie

Ciocia może przekazać siostrzenicy nieruchomość przez testament, darowiznę albo umowę dożywocia. Testament jest zwykle najprostszy i najtańszy na etapie sporządzania, ale działa dopiero po śmierci. Darowizna przenosi własność od razu, lecz wiąże się z podatkiem od spadków i darowizn. Dożywocie może być korzystne, gdy przekazanie domu następuje w zamian za realną opiekę.

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, czy ciocia ma osoby uprawnione do zachowku. Jeżeli nie ma dzieci, małżonka ani żyjących rodziców, dalsza rodzina – w tym kuzynostwo – nie będzie mogła skutecznie domagać się zachowku tylko dlatego, że nieruchomość otrzymała siostrzenica.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.