Jak najkorzystniej przekazać nieruchomość wnuczce?

Cechy umowy dożywocia

Umowa dożywocia jest najlepszym sposobem, żeby uchronić się przed wypłatą ewentualnego zachowku.

Według art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (to jest właśnie umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Stosownie do art. 908 § 2 K.c., jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Jak więc wynika z przepisów w zamian za przeniesienie na rzecz wnuczki własności nieruchomości zobowiąże się ona do opieki nad dziadkami, dostarczania środków utrzymania, mieszkania, itp.

Zobacz również: Służebność osobista mieszkania

Obowiązki nabywcy nieruchomości wobec dożywotnika

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W umowie dożywocia strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych wchodzą obowiązki określone w art. 908 Kodeksu cywilnego.

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem (darowizną lub testamentem) i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, dzieci dziadków nie będą mogły żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej na rzecz wnuczki tą umową (tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny czy dziedziczenia testamentowego).

Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy liberalnym ujmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r., VI ACa 99/2006.

Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń nie ma tutaj częściowej darowizny (Z. Policzkiewicz-Zawadzka, Umowa o dożywocie, Warszawa 1971, s. 56 i n.; Z. Radwański, w: System Prawa Prywatnego, t. 8, Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2004, s. 618. Odmiennie J. Hubert, Darowizna połączona z dożywociem, PN 1948, t. I, s. 451-452; J. Korzonek, Glosa do orzeczenia SN z 28 czerwca 1945 r., C I 5/45, PiP 1946, nr 5-6, s. 185; W. Hans, Dożywocie w nowym kodeksie cywilnym, NP 1965, nr 4, s. 377).

Zawarcie umowy dożywocia jest więc najlepszym sposobem na uniknięcie zapłaty zachowku po śmierci każdego z dziadków. Po spisaniu umowy dożywocia nie będzie wnuczka musiała płacić zachowku na rzecz dzieci zmarłych.

Darowizny niedoliczane do spadku

Na koniec zaznaczę jedną ważną rzecz dotyczącą zaliczenia darowizny do spadku.

Zgodnie z art. 994 § 1 K.c.: „Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku”.

Darowizna mieszkania dla wnuczki uczyniona przez dziadków będzie zaliczana do spadku, jeżeli nie jest to drobna darowizna, zwyczajowo w danych stosunkach przyjęta (oczywiście darowizna nieruchomości taką nie jest) i jeżeli została dokonana mniej niż przed 10 laty, licząc od dnia śmierci każdego z dziadków (dnia otwarcia spadku).

Czyli, jeżeli wnuczka nie jest obecnie uprawniona do zachowku i spadku po dziadkach, to otrzymana przez nią darowizna nie będzie mogła być podstawą dla roszczeń o zachowek, jeżeli jej data będzie poprzedzać śmierć każdego z dziadków o więcej niż 10 lat. Czyli, innymi słowy, jeżeli dziadkowie nie umrą w ciągu 10 lat od dokonania darowizny, nie będą ich dzieci mogły żądać zachowku, nawet jeżeli udział w nieruchomości zostanie przekazany zwykłą umową darowizny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akt VI ACa 99/2006

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.