Jeden spadkobierca nie chce sprzedać mieszkania – co zrobić?

Czy jeden spadkobierca może sam sprzedać mieszkanie po rodzicach?

Jeżeli mieszkanie weszło do spadku po rodzicach i spadek przypadł kilku osobom, między spadkobiercami powstaje wspólność majątku spadkowego. Wynika to z art. 1035 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów o wspólności majątku spadkowego. Podobnie wygląda to wtedy, gdy w grę wchodzi mieszkanie po babci w spadku, które przypadło kilku wnukom.

W praktyce oznacza to, że jeden spadkobierca nie może samodzielnie sprzedać całego mieszkania, jeżeli drugi spadkobierca się na to nie zgadza. Sprzedaż całej nieruchomości wymaga współdziałania wszystkich uprawnionych albo wcześniejszego uzyskania rozstrzygnięcia sądu w sprawie działu spadku.

Inaczej należy ocenić rozporządzanie własnym udziałem. Co do zasady spadkobierca może rozporządzać przysługującym mu udziałem w spadku, ale rozporządzenie udziałem w konkretnym przedmiocie należącym do spadku, na przykład udziałem w mieszkaniu, podlega ograniczeniom z art. 1036 Kodeksu cywilnego. Bez zgody pozostałych spadkobierców taka czynność może okazać się bezskuteczna w takim zakresie, w jakim naruszałaby uprawnienia współspadkobiercy wynikające z działu spadku.

Jeżeli więc brat nie chce sprzedać mieszkania, najbezpieczniejszą drogą jest przeprowadzenie działu spadku. Dopiero w tym postępowaniu można doprowadzić do definitywnego podziału majątku, przyznania lokalu jednej osobie ze spłatą albo sprzedaży nieruchomości i podziału uzyskanych pieniędzy.

Dział spadku, gdy nie ma zgody na sprzedaż mieszkania

Dział spadku może nastąpić na dwa sposoby: na podstawie umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na podstawie orzeczenia sądu. Tak wynika z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku wymaga formy aktu notarialnego.

Umowa jest możliwa tylko wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy zgadzają się zarówno na sam dział, jak i na jego warunki. Czasem łatwiej najpierw spróbować polubownego podziału spadku między rodzeństwem, a dopiero gdy choć jedna osoba odmawia podpisania umowy, pozostaje wniosek o sądowy dział spadku. Wniosek może złożyć każdy spadkobierca, niezależnie od wielkości udziału.

Jeśli nie ma zgody między spadkobiercami co do podziału nieruchomości, rozstrzyga sąd. W praktyce postępowanie o dział spadku - wyjście ze współwłasności pozwala zakończyć stan wspólności i ustalić, komu przypadnie mieszkanie albo czy ma zostać sprzedane.

Sąd ustala skład i wartość spadku zgodnie z art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego. Skład spadku ustala się zasadniczo według chwili otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy, natomiast wartość poszczególnych składników bierze się zwykle według cen z chwili działu. Jeżeli spadkobiercy nie zgadzają się co do wartości mieszkania, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy.

Jak sąd może podzielić odziedziczone mieszkanie?

W sprawie o dział spadku sąd bierze pod uwagę skład spadku, udziały spadkobierców, ich stanowiska, możliwość realnego podziału oraz interes wszystkich uczestników. Przy mieszkaniu najczęściej wchodzą w grę trzy rozwiązania.

1. Przyznanie mieszkania jednemu spadkobiercy ze spłatą – lokal otrzymuje jedna osoba, a druga dostaje spłatę udziału w mieszkaniu ze spadku odpowiadającą wartości jej udziału, ewentualnie po uwzględnieniu rozliczeń między stronami.
2. Przyznanie mieszkania kilku osobom – możliwe, ale zwykle nie rozwiązuje problemu, jeżeli konflikt dotyczy korzystania z nieruchomości albo jej sprzedaży.
3. Sprzedaż mieszkania i podział ceny – sąd może zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze spadkobierców nie chce lub nie może przejąć lokalu ze spłatą albo gdy inne rozwiązanie nie jest racjonalne.

Podział fizyczny mieszkania jest w praktyce rzadki, bo lokal mieszkalny zazwyczaj nie nadaje się do prostego podziału na samodzielne części. Częściej sąd rozważa przyznanie lokalu jednemu ze spadkobierców albo sprzedaż.

Rozliczenie czynszu, opłat i nakładów na mieszkanie spadkowe

Jeżeli przez kilka lat tylko jeden spadkobierca opłacał czynsz, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, media, ubezpieczenie albo konieczne naprawy, może domagać się rozliczenia tych wydatków. Podstawowe znaczenie ma art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów. Szczególnie sporny bywa czynsz za mieszkanie spadkowe, gdy udziały spadkobierców są nierówne.

Roszczenie o zwrot nakładów na rzecz wspólną należy zgłosić w postępowaniu działowym albo dochodzić go w odpowiednim trybie, zależnie od konkretnego stanu faktycznego. W postępowaniu działowym sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współspadkobierców z tytułu posiadania poszczególnych przedmiotów spadkowych, pobranych pożytków i przychodów, poczynionych nakładów oraz spłaconych długów spadkowych, co wynika z art. 686 Kodeksu postępowania cywilnego. Najlepiej przedstawić sądowi zestawienie wydatków wraz z dokumentami: potwierdzeniami przelewów, fakturami, rachunkami, rozliczeniami ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, decyzjami podatkowymi i korespondencją ze współspadkobiercą.

Nie każdy wydatek będzie rozliczony automatycznie. Sąd inaczej może oceniać konieczne koszty utrzymania nieruchomości, a inaczej ulepszenia wykonane bez uzgodnienia z drugim spadkobiercą. Remont potrzebny do zachowania lokalu w dobrym stanie zwykle łatwiej uzasadnić niż kosztowne prace podnoszące standard mieszkania.

Jeżeli brakuje rachunków, pomocne mogą być wyciągi bankowe, zeznania świadków, korespondencja e-mail lub SMS, dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej albo opinia biegłego. Im dłuższy okres rozliczeń, tym większe znaczenie ma staranne uporządkowanie dowodów.

Przedawnienie roszczeń o zwrot wydatków

W starszych poradach często wskazywano 10-letni ogólny termin przedawnienia. Obecnie nie jest to już aktualne jako zasada ogólna. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata.

W sprawach dotyczących rozliczeń między współspadkobiercami trzeba więc ustalić, jakiego rodzaju wydatków dotyczy żądanie, kiedy zostały poniesione i czy druga strona podniesie zarzut przedawnienia. Przy starszych roszczeniach znaczenie mogą mieć także przepisy przejściowe po zmianie terminów przedawnienia. W razie sporu sąd ocenia tę kwestię na podstawie konkretnych dat, dokumentów i charakteru dochodzonego roszczenia.

Warto nie odkładać działu spadku przez wiele lat. Zwłoka zwykle zwiększa konflikt, utrudnia rozliczenie nakładów i powoduje problemy dowodowe.

Ile kosztuje sprawa o dział spadku?

Opłata sądowa od wniosku o dział spadku wynosi obecnie 500 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt działu spadku, opłata wynosi 300 zł. Gdy wniosek obejmuje dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności, opłata wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie działu spadku i zniesienia współwłasności – 600 zł.

Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, zwłaszcza gdy strony spierają się o wartość mieszkania albo wysokość nakładów. W praktyce koszt biegłego zależy od zakresu opinii, wartości nieruchomości, liczby składników majątku i nakładu pracy rzeczoznawcy.

Jeżeli spadkobiercy zawierają umowny dział spadku u notariusza, koszty zależą przede wszystkim od wartości majątku, zakresu czynności, wypisów aktu notarialnego, opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualnych podatków. Przy nieruchomości forma aktu notarialnego jest konieczna.

Ile trwa dział spadku?

Nie da się odpowiedzialnie wskazać jednego terminu dla każdej sprawy. Prosty, zgodny dział spadku może zakończyć się stosunkowo szybko, zwłaszcza gdy strony przedstawią zgodny projekt i nie ma sporu o wartość nieruchomości. Sprawa konfliktowa może trwać znacznie dłużej.

Na czas postępowania wpływa przede wszystkim liczba uczestników, spór o skład spadku, konieczność powołania biegłego, liczba zgłaszanych roszczeń o nakłady, obciążenie konkretnego sądu oraz to, czy strony składają środki zaskarżenia.

W opisanej sytuacji warto najpierw spróbować porozumienia co do sprzedaży mieszkania albo przejęcia lokalu przez jednego spadkobiercę ze spłatą drugiego. Jeżeli to się nie uda, należy przygotować wniosek o dział spadku, wskazać proponowany sposób podziału i zgłosić rozliczenia kosztów utrzymania mieszkania.

FAQ

Czy mogę sprzedać swój udział w odziedziczonym mieszkaniu?

Sprzedaż udziału może być prawnie możliwa, ale przy udziale w konkretnym przedmiocie należącym do spadku trzeba uwzględnić art. 1036 Kodeksu cywilnego. Brak zgody pozostałych spadkobierców może powodować bezskuteczność czynności w zakresie naruszającym ich prawa przy dziale spadku. Sprzedaż udziału w mieszkaniu po spadku bywa też trudna praktycznie, bo nabywcy rzadko chcą kupować udział w spornym mieszkaniu.

Czy sąd może zmusić spadkobiercę do sprzedaży mieszkania?

Sąd nie zmusza spadkobiercy do podpisania umowy sprzedaży, ale w sprawie o dział spadku może orzec sposób podziału majątku. Jednym z rozwiązań jest sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty między spadkobierców, jeżeli inne rozwiązania nie są możliwe lub uzasadnione.

Czy drugi spadkobierca musi zwrócić mi część czynszu?

Może być zobowiązany do rozliczenia części kosztów odpowiadających jego udziałowi, jeżeli wydatki były związane z rzeczą wspólną i zostały udowodnione. Znaczenie ma rodzaj wydatku, okres, dokumenty oraz to, czy roszczenie nie jest przedawnione.

Czy do działu spadku potrzebne jest wcześniejsze stwierdzenie nabycia spadku?

W praktyce trzeba wykazać, kto jest spadkobiercą i jakie ma udziały. Może to wynikać z prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo z zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza.

Co zrobić, gdy brat mieszka w lokalu i nie płaci żadnych opłat?

Należy gromadzić dowody ponoszonych kosztów i rozważyć wniosek o dział spadku wraz z żądaniem rozliczenia wydatków. W zależności od sytuacji mogą wchodzić w grę także roszczenia o bezumowne korzystanie z lokalu w dziale, ale wymagają one osobnej oceny konkretnego stanu faktycznego.

Podsumowanie

Wspólność majątku spadkowego nie musi trwać bez końca. Jeżeli jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania, nie płaci kosztów albo blokuje sprzedaż, drugi spadkobierca może żądać działu spadku przed sądem. W takim postępowaniu można domagać się przyznania mieszkania jednej osobie ze spłatą, sprzedaży lokalu i podziału pieniędzy albo rozliczenia wydatków poniesionych na nieruchomość.

Najważniejsze jest przygotowanie dowodów: dokumentów potwierdzających dziedziczenie, aktualnych danych z księgi wieczystej, dokumentów dotyczących wartości lokalu oraz zestawienia kosztów utrzymania mieszkania. Im lepiej przygotowany wniosek, tym mniejsze ryzyko przedłużania sprawy.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 1035, art. 1036, art. 1037, art. 199, art. 207 i art. 118 - tekst jednolity w ELI
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 680-689, art. 684 i art. 686 - tekst jednolity w ELI
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 51 - tekst jednolity w ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.