Wynajem mieszkania przed sprawą spadkową

Czy można wynająć mieszkanie przed stwierdzeniem nabycia spadku?

Z prawnego punktu widzenia spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Wynika to z zasad dziedziczenia określonych w Kodeksie cywilnym. Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia nie tworzą więc prawa do spadku, lecz urzędowo je potwierdzają.

W praktyce to potwierdzenie ma jednak bardzo duże znaczenie. Bez niego Pani syn może mieć problem z wykazaniem najemcy, wspólnocie mieszkaniowej, bankowi, urzędowi albo sądowi, że rzeczywiście jest osobą uprawnioną do dysponowania lokalem. Jeżeli testament zostanie zakwestionowany albo pojawi się spór co do jego ważności, umowa najmu zawarta zbyt wcześnie może stać się źródłem dodatkowych komplikacji.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest więc wstrzymanie się z podpisaniem umowy najmu do czasu uzyskania postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli lokal stoi pusty, należy przede wszystkim zabezpieczyć go, opłacać konieczne koszty utrzymania i gromadzić dokumenty potwierdzające ponoszone wydatki.

Zobacz również: wynajęcie mieszkania przed stwierdzeniem nabycia spadku

Dlaczego samo powołanie w testamencie nie zawsze wystarcza?

Testament wskazujący wnuka jako jedynego spadkobiercę jest podstawą dziedziczenia testamentowego, ale dopóki nie zostanie urzędowo potwierdzone, że testament jest ważny i skuteczny, osoba trzecia może mieć uzasadnione wątpliwości, kto powinien podpisać umowę najmu. Dotyczy to szczególnie sytuacji, w której jeden z członków rodziny zapowiada roszczenia albo kwestionuje sposób rozdysponowania majątkiem. Podobne wątpliwości pojawiają się przy próbie sprzedaży mieszkania z testamentu, gdy żyje jeszcze drugi z rodziców.

Umowa najmu zawarta przed zakończeniem sprawy spadkowej nie jest automatycznie nieważna tylko dlatego, że nie ma jeszcze postanowienia sądu. Problem polega na czym innym: jeżeli później okaże się, że osoba podpisująca umowę nie była jedynym uprawnionym albo testament został skutecznie podważony, najem może wywołać spór z rzeczywistymi spadkobiercami lub osobami uprawnionymi do rozliczeń.

Warto też odróżnić zwykłe zabezpieczenie lokalu od jego gospodarczego wykorzystania. Opłacenie czynszu administracyjnego, mediów, ubezpieczenia, drobnych napraw czy wymiany zamka po śmierci właściciela zwykle służy zachowaniu majątku. Zawarcie umowy najmu tworzy już relację z osobą trzecią, może wymagać wydania lokalu i generuje przychody oraz obowiązki podatkowe.

Roszczenie siostry o zachowek a wynajem mieszkania

Jeżeli rodzice skutecznie powołali w testamentach wnuka do całego spadku, siostra nie staje się z tego powodu współwłaścicielką połowy mieszkania. Może natomiast, jako dziecko spadkodawców, dochodzić zachowku, o ile nie została skutecznie wydziedziczona, nie zrzekła się dziedziczenia, nie odrzuciła spadku w sposób wyłączający roszczenie albo nie zachodzi inna szczególna okoliczność wpływająca na jej uprawnienia. Inaczej wygląda sytuacja, gdy w grę wchodzi wydziedziczenie i eksmisja syna, bo wtedy uprawnienie do zachowku może w ogóle nie powstać.

Zachowek jest co do zasady roszczeniem pieniężnym, a nie żądaniem wydania udziału w konkretnym mieszkaniu. Przy typowym układzie, w którym po każdym z rodziców do dziedziczenia ustawowego doszłoby dwoje dzieci, udział ustawowy siostry wynosiłby 1/2 po każdym z rodziców. Jej zachowek wynosiłby zazwyczaj połowę tego udziału, czyli 1/4 wartości czystego spadku po każdym z rodziców. Jeżeli uprawniona jest trwale niezdolna do pracy albo jest małoletnia, zachowek może wynosić 2/3 udziału ustawowego.

Nie należy jednak mechanicznie przyjmować, że siostrze należy się połowa wartości mieszkania. Wysokość zachowku zależy między innymi od kręgu spadkobierców ustawowych, treści testamentów, wartości aktywów i długów spadkowych, ewentualnych darowizn oraz innych rozliczeń przewidzianych w przepisach o zachowku.

Dochód z najmu uzyskany już po śmierci spadkodawców nie jest prostym odpowiednikiem wartości mieszkania z chwili otwarcia spadku. Może jednak mieć znaczenie praktyczne przy rodzinnych rozliczeniach, przy ocenie sposobu zarządu majątkiem oraz przy sporze o to, kto i w jakim zakresie korzystał z lokalu. Z tego względu przed wynajęciem mieszkania warto ustalić, czy spór o zachowek jest realny i jak zostaną udokumentowane przychody oraz koszty.

Poświadczenie dziedziczenia u notariusza

Alternatywą dla sądowego stwierdzenia nabycia spadku jest notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. W wielu sprawach jest to rozwiązanie szybsze, ale nie zawsze możliwe. U notariusza muszą stawić się osoby, których udział jest wymagany do sporządzenia protokołu dziedziczenia, a między nimi nie może być sporu co do kręgu spadkobierców, ważności testamentu ani treści dziedziczenia.

Jeżeli siostra zapowiada wyłącznie żądanie zachowku, ale nie kwestionuje testamentów i zgadza się co do tego, że spadkobiercą jest Pani syn, droga notarialna może okazać się możliwa. Jeżeli natomiast twierdzi, że testamenty są nieważne, że należy jej się udział w spadku albo odmawia udziału w czynnościach notarialnych, sprawa najpewniej będzie musiała trafić do sądu.

Akt poświadczenia dziedziczenia, podobnie jak prawomocne postanowienie sądu, pozwala wykazać następstwo prawne po zmarłych. Po jego uzyskaniu Pani syn będzie mógł znacznie bezpieczniej zawierać umowy dotyczące mieszkania, ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej i prowadzić dalsze rozliczenia z osobami uprawnionymi do zachowku.

Co zrobić, jeżeli mieszkanie nie powinno stać puste?

Jeżeli lokal generuje wysokie koszty albo istnieje ryzyko jego zniszczenia, nie zawsze trzeba biernie czekać. Można rozważyć krótkoterminowe zabezpieczenie mieszkania, wykonanie niezbędnych napraw, spisanie liczników, zmianę zamków, zawiadomienie zarządcy budynku i ubezpieczenie lokalu. Wszystkie wydatki warto dokumentować fakturami, potwierdzeniami przelewów i korespondencją.

Jeżeli mimo braku formalnego potwierdzenia dziedziczenia Pani syn chce podpisać umowę najmu, umowa powinna być ostrożnie przygotowana. Należy jasno wskazać podstawę, na jakiej działa wynajmujący, opisać stan sprawy spadkowej, przewidzieć możliwość rozwiązania umowy w razie sporu oraz zadbać o kaucję, protokół zdawczo-odbiorczy i rozliczenie opłat. Taki wariant nadal wiąże się jednak z większym ryzykiem niż wynajem po uzyskaniu dokumentu spadkowego.

Jeżeli spadkobierca jest małoletni

W sprawie, w której spadkobiercą testamentowym jest wnuk, trzeba dodatkowo ustalić, czy jest on pełnoletni. Jeżeli Pani syn jest małoletni, jego majątkiem zarządzają przedstawiciele ustawowi, najczęściej rodzice. Nie każda czynność dotycząca majątku dziecka może być jednak dokonana swobodnie.

Czynności przekraczające zwykły zarząd majątkiem małoletniego wymagają zgody sądu opiekuńczego. W zależności od treści i czasu trwania umowy najmu, wysokości zobowiązań, ryzyka dla dziecka oraz skutków finansowych, zawarcie umowy dotyczącej odziedziczonego mieszkania może wymagać wcześniejszej oceny pod tym kątem. Przy małoletnim spadkobiercy ostrożność jest więc szczególnie ważna.

FAQ

Czy spadkobierca może wynająć mieszkanie przed postanowieniem sądu?

Może to być możliwe, bo spadek przechodzi na spadkobiercę z chwilą śmierci spadkodawcy. W praktyce jest to jednak ryzykowne, jeżeli nie ma jeszcze dokumentu potwierdzającego dziedziczenie albo ktoś kwestionuje testament.

Czy siostra ma prawo do połowy mieszkania?

Nie, jeżeli testament skutecznie powołuje wnuka do całości spadku. Siostra może natomiast mieć roszczenie o zachowek, czyli o zapłatę określonej kwoty pieniężnej, a nie automatycznie o udział w mieszkaniu.

Czy zachowek zawsze wynosi 1/4 wartości spadku?

Nie zawsze. Przy dwojgu dzieciach i braku innych spadkobierców ustawowych zachowek jednego dziecka często odpowiada 1/4 czystej wartości spadku. Wysokość może być jednak inna, zwłaszcza gdy uprawniony jest małoletni, trwale niezdolny do pracy albo gdy trzeba uwzględnić darowizny i inne rozliczenia.

Czy notariusz zawsze może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia?

Nie. Droga notarialna wymaga zgodnego udziału wymaganych osób i braku sporu co do dziedziczenia. Jeżeli ktoś kwestionuje testament albo nie zgadza się z kręgiem spadkobierców, konieczne może być postępowanie sądowe.

Czy koszty utrzymania mieszkania zmniejszą zachowek?

Nie każdy koszt poniesiony po śmierci spadkodawcy automatycznie obniża zachowek. Wydatki trzeba dokumentować, a ich znaczenie zależy od rodzaju kosztu, celu jego poniesienia i sposobu rozliczenia spadku. Inaczej ocenia się konieczne koszty zabezpieczenia majątku, a inaczej zwykłe wydatki eksploatacyjne.

Co jest bezpieczniejsze: sąd czy notariusz?

Obie formy potwierdzają dziedziczenie. Notariusz bywa szybszy, ale tylko przy braku sporu. Sąd jest właściwą drogą, gdy testament jest kwestionowany, strony nie są zgodne albo nie można przeprowadzić czynności notarialnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.