Sprzedaż udziału w odziedziczonym mieszkaniu

Co można zrobić z udziałem w odziedziczonym mieszkaniu?

Jeżeli prawomocnie stwierdzono nabycie spadku albo sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia, spadkobierca może rozporządzać odziedziczonym udziałem. W przypadku udziału w nieruchomości sprzedaż wymaga aktu notarialnego. W praktyce notariusz będzie też badał dokumenty potwierdzające dziedziczenie oraz stan księgi wieczystej.

Co do zasady można sprzedać swój udział innemu współwłaścicielowi albo osobie trzeciej. Nie oznacza to jednak, że gmina, miasto lub deweloper mają obowiązek taki udział kupić. Kupujący nabywałby tylko część prawa własności, a nie samodzielne mieszkanie, dlatego cena rynkowa udziału oferowana przez inwestora może być niższa niż prosta część wartości całego lokalu. Mechanizm ten jest typowy, gdy w grę wchodzi współwłasność ułamkowa nieruchomości po spadku.

Jeżeli celem jest uzyskanie uczciwej spłaty, a drugi współwłaściciel proponuje kwotę rażąco niższą od wartości udziału, najczęściej należy rozważyć wniosek o zniesienie współwłasności. W zależności od sytuacji rodzinnej i spadkowej sprawa może być połączona z działem spadku, zwłaszcza gdy przedmiotem rozliczeń jest majątek odziedziczony po zmarłym.

Zobacz również: zbycie udziału w spadku na rzecz innego spadkobiercy

Zniesienie współwłasności mieszkania

Zgodnie z Kodeksem cywilnym każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to nie przedawnia się, ale współwłaściciele mogą w określonych granicach umownie wyłączyć możliwość żądania zniesienia współwłasności na pewien czas. Jeżeli takiej umowy nie było, brak zgody drugiego współwłaściciela nie blokuje drogi sądowej.

Zniesienie współwłasności może nastąpić na dwa sposoby: umownie albo sądownie. Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli i formy aktu notarialnego. Jeżeli strony nie zgadzają się co do ceny, sposobu rozliczenia albo dalszych losów mieszkania, pozostaje postępowanie przed sądem. Celem często jest odziedziczone mieszkanie w udziałach przejąć w całości przez jednego ze współwłaścicieli.

Przy mieszkaniu podział fizyczny jest często niemożliwy, ponieważ lokal zwykle nie da się sensownie podzielić na dwa samodzielne lokale spełniające wymogi techniczne i prawne. Dlatego w praktyce sąd rozważa przede wszystkim przyznanie lokalu jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny.

Jak sąd ustala spłatę za udział?

Zgodnie z treścią art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Spłata nie powinna być ustalana według dowolnej propozycji jednego współwłaściciela. Jeżeli strony nie uzgodnią wartości, sąd zwykle dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły ocenia wartość nieruchomości, jej stan techniczny, lokalizację, standard, konieczne nakłady oraz inne okoliczności wpływające na cenę.

Jeżeli mieszkanie jest warte 160 000 zł, to udział 1/4 może odpowiadać 40 000 zł przy prostym przeliczeniu. Trzeba jednak odróżnić wartość udziału przy rozliczeniu między współwłaścicielami od ceny możliwej do uzyskania przy sprzedaży udziału osobie obcej. Na wolnym rynku sam udział w spornej nieruchomości może być mniej atrakcyjny, bo nabywca nie uzyskuje wyłącznego władania całym lokalem.

Sąd może oznaczyć termin i sposób zapłaty spłat, a w uzasadnionych przypadkach rozłożyć je na raty. Jeżeli więc drugi współwłaściciel chce zatrzymać mieszkanie, powinien liczyć się z koniecznością zapłaty spłaty udziału w mieszkaniu ze spadku odpowiadającej wartości ustalonej w sprawie, a nie wyłącznie swojej prywatnej ofercie.

Czy można zmusić współwłaściciela do kupna udziału?

Nie można zmusić współwłaściciela do zawarcia umowy kupna udziału za określoną cenę. Można natomiast żądać sądowego zniesienia współwłasności. Jeżeli sąd przyzna mieszkanie współwłaścicielowi, który chce je zatrzymać, zasądzi odpowiednią spłatę na rzecz drugiego współwłaściciela.

Jeżeli żaden współwłaściciel nie chce albo nie jest w stanie przejąć mieszkania za spłatą, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości. Taka sprzedaż odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, co w praktyce oznacza tryb licytacyjny. To rozwiązanie bywa mniej korzystne finansowo niż zgodna sprzedaż na rynku, dlatego przed wnioskiem warto rozważyć negocjacje i realną wycenę. W skrajnych sytuacjach możliwa jest nawet sprzedaż mieszkania ze spadku bez zgody pozostałych zainteresowanych.

Sprzedaż udziału osobie trzeciej, miastu albo deweloperowi

Sprzedaż udziału w mieszkaniu osobie trzeciej jest co do zasady dopuszczalna. Wymaga jednak znalezienia kupującego, który zaakceptuje ryzyko współwłasności. Taki nabywca może później sam żądać zniesienia współwłasności, co dla pozostałych współwłaścicieli często oznacza dalszy spór sądowy.

Miasto lub deweloper mogą być zainteresowani nabyciem udziału tylko wtedy, gdy widzą w tym własny interes ekonomiczny albo inwestycyjny. Nie ma jednak ogólnej procedury, która nakazywałaby im zakup udziału po cenie oczekiwanej przez spadkobiercę. W praktyce oferta za udział mniejszościowy bywa niższa właśnie dlatego, że nabywca nie uzyskuje pełnej kontroli nad mieszkaniem.

Jeżeli zależy Panu na cenie zbliżonej do wartości rynkowej udziału, bezpieczniejszą ścieżką może być wniosek o zniesienie współwłasności i wykazanie wartości lokalu w postępowaniu dowodowym. Warto też przedstawić własne argumenty dotyczące stanu mieszkania, nakładów, lokalizacji oraz możliwej ceny sprzedaży całego lokalu.

Przeczytaj również:

• brak dostępu do odziedziczonej nieruchomości
• dział spadku

Jak przygotować się do sprawy?

Do sprawy o zniesienie współwłasności warto przygotować dokumenty potwierdzające tytuł prawny do udziału, w szczególności prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, odpis księgi wieczystej, dokumenty dotyczące lokalu oraz korespondencję ze współwłaścicielem w sprawie odkupu udziału.

We wniosku trzeba wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności. Można domagać się przyznania mieszkania drugiemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty, przyznania mieszkania sobie ze spłatą drugiego współwłaściciela, sprzedaży lokalu albo innego rozwiązania odpowiadającego okolicznościom sprawy. Sąd nie jest związany wyłącznie prywatną ofertą jednej strony, lecz ocenia całość materiału dowodowego.

Jeżeli mieszkanie wymaga kapitalnego remontu, ma to znaczenie dla wyceny. Nie oznacza jednak automatycznie, że udział wart 40 000 zł może zostać wykupiony za 10 000 zł. Różnicę między propozycją a realną wartością trzeba wykazać, najlepiej za pomocą opinii biegłego w postępowaniu sądowym albo rzetelnej wyceny przygotowanej na potrzeby negocjacji.

FAQ

Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody współwłaściciela?

Co do zasady tak, ale sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Trzeba też liczyć się z tym, że kupujący może zaoferować niższą cenę, bo nabędzie tylko udział, a nie całe mieszkanie.

Czy współwłaściciel może zapłacić dowolnie niską kwotę?

Nie, jeżeli nie zgadzasz się na taką cenę, nie musisz zawierać umowy. W postępowaniu o zniesienie współwłasności wysokość spłaty powinna odpowiadać wartości ustalonej w sprawie, zwykle na podstawie opinii biegłego.

Czy sąd zawsze zarządzi licytację mieszkania?

Nie. Licytacja jest jednym z możliwych rozwiązań, ale sąd może też przyznać mieszkanie jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Wybór zależy od okoliczności, stanowisk stron i możliwości dokonania realnych rozliczeń.

Czy remont mieszkania obniża wartość spłaty?

Stan techniczny mieszkania ma znaczenie dla wyceny, więc lokal wymagający remontu może być wart mniej niż lokal w dobrym stanie. Nie oznacza to jednak, że drugi współwłaściciel może samodzielnie narzucić dowolną, zaniżoną kwotę.

Czy sprawę trzeba prowadzić jako dział spadku?

To zależy od stanu prawnego. Jeżeli współwłasność wynika ze spadku i nie rozliczono jeszcze całego majątku spadkowego, często właściwy będzie dział spadku, niekiedy połączony ze zniesieniem współwłasności. Warto to sprawdzić przed złożeniem wniosku.

Podsumowanie

Jeżeli drugi współwłaściciel proponuje za udział kwotę znacznie niższą od wartości rynkowej, nie trzeba przyjmować takiej oferty. Można negocjować, sprzedać udział osobie trzeciej albo wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Najbardziej przewidywalną drogą do uzyskania spłaty ustalonej według wartości mieszkania jest postępowanie sądowe z opinią biegłego.

Sprzedaż udziału miastu, deweloperowi lub prywatnemu inwestorowi może być możliwa, ale nie daje gwarancji dobrej ceny. W wielu sprawach korzystniejsze jest doprowadzenie do rozliczenia z drugim współwłaścicielem albo do sprzedaży całej nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.