Sprzedaż udziału w odziedziczonym mieszkaniu
• Data: 2024-03-11 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Odziedziczyłem udział, 1/4 małego mieszkania nadającego się do kapitalnego remontu. Dziedziczenie jest już uznane sądownie. Mój problem polega na tym, że współwłaściciel oznajmił, że nie sprzeda mi swojej części, ponieważ chce odziedziczony udział w mieszkaniu trzymać dla swoich dzieci, a za mój udział może zapłacić mi maksymalnie 10 000 zł. Jest to według mnie zbyt mało, ponieważ wartość rynkowa mojego udziału w odziedziczonym mieszkaniu to 40 000 zł. Jest jakaś możliwość, aby podnieść cenę, którą chce mi zapłacić, lub sprzedać swój udział w mieszkaniu miastu bądź jakiejś firmie deweloperskiej, jeśli zaoferują więcej?
Zniesienie współwłasności mieszkania
Zgodnie z przepisami dotyczącymi zniesienia współwłasności podział fizyczny rzeczy wspólnej, czyli podział w naturze, jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności. Taki sąd bierze pod uwagę w pierwszej kolejności. Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego.
Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności. Oznacza to, że sposób zniesienia pozostawiony jest samym stronom, które mogą – z zastrzeżeniem ograniczeń ustawowych – uregulować likwidację współwłasności w sposób dowolny.
Zasada autonomii woli stron ma zastosowanie dopóty, dopóki wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności; gdy zgody brak, zniesienie współwłasności może nastąpić w trybie sądowym. Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie:
- podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,
- przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
- licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).
Możliwe jest także kumulowanie tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części.
Zobacz również: Zbycie udziału w spadku na rzecz innego spadkobiercy
Spłata współwłaściciela z części mieszkania
Zgodnie z treścią art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Zgodnie zatem z przytoczonymi wyżej regulacjami Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez:
- podział rzeczy w naturze (tzw. podział fizyczny), z ewentualnym wyrównaniem wartości poszczególnych udziałów dopłatami pieniężnymi;
- przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli;
- licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Zawsze wartością spłaty określa się kwotę odpowiadającą wartości rynkowej udziałów. Wycenia to biegły sądowy. Jeśli chce Pan otrzymać spłatę z wartości rynkowej, proszę skierować sprawę do sądu.
Przykłady
Przypadek Kamili i jej braci: Po śmierci rodziców, Kamila wraz z trzema braćmi odziedziczyła dom rodziców. Chociaż Kamila chciała sprzedać swój udział, bracia postanowili zatrzymać nieruchomość dla przyszłych pokoleń. W obliczu tej sytuacji, Kamila zdecydowała się na wniesienie sprawy o zniesienie współwłasności do sądu, aby móc sprzedać swój udział po rynkowej wartości.
Dylemat pana Marka: Pan Marek odziedziczył 50% mieszkania po babci, a drugą połowę odziedziczyła jego kuzynka, która zamieszkała w tej nieruchomości. Pan Marek, nie mogąc dojść do porozumienia z kuzynką w sprawie sprzedaży mieszkania, zdecydował się na skierowanie sprawy do sądu. Sąd nakazał licytację mieszkania, co pozwoliło panu Markowi na otrzymanie sprawiedliwej wartości za jego udział.
Rozwiązanie sporu między Joanną a jej eksmężem: Po rozwodzie Joanna i jej były mąż nie mogli dojść do porozumienia co do podziału wspólnie kupionego mieszkania. Ostatecznie, sąd przyznał mieszkanie Joannie, zobowiązując ją do wypłacenia eksmężowi równowartości jego udziału. Dzięki temu Joanna mogła kontynuować życie w tym mieszkaniu, a jej były mąż otrzymał środki finansowe, które mógł zainwestować w nowe życie.
Podsumowanie
W przypadkach, kiedy współwłaściciele nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia co do jej sprzedaży czy podziału, istnieją prawne środki umożliwiające rozwiązanie tego rodzaju konfliktów. Zniesienie współwłasności, czy to poprzez podział fizyczny, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, czy licytacja, zapewnia sprawiedliwe i zgodne z prawem wyjście z sytuacji, zabezpieczając interesy wszystkich stron.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej zniesienia współwłasności lub sporządzenia odpowiednich pism? Skorzystaj z naszych usług online - szybko, wygodnie i skutecznie rozwiążemy Twój problem prawny. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
